Bất động sản thương mại- Làm thế nào để bạn tham gia vào nó?

1. NÓ LÀ GÌ VÀ CÁCH NÀO BẠN VÀO NÓ?

Cách đây vài năm, tôi đã tham dự một hội nghị mùa xuân hàng năm của Hiệp hội các nhà môi giới công nghiệp ở Maui. Vợ tôi đã đi cùng tôi trong chuyến đi để chúng tôi cũng có thể tham quan nhiều. Colliers International, một công ty văn phòng trên toàn thế giới, đã tài trợ cho bữa tiệc cocktail của công ty riêng vào đêm trước khi Hội nghị chính thức bắt đầu và vợ tôi và tôi đã tham dự bữa tiệc.

Một lát sau khi được giới thiệu, một người bạn đến từ sân golf và anh ta ngồi xuống bàn của chúng tôi. Andrew Friedlander tự giới thiệu về chúng tôi, chúng tôi đã thảo luận về ngôi nhà của chúng tôi ở Philadelphia, ngôi nhà nguyên thủy của anh ấy ở Brooklyn và ngôi nhà mới của anh ấy ở Honolulu. Về việc anh ấy kết thúc ở Hawaii như thế nào, Andrew nói với chúng tôi rằng trong R & R trong các chuyến lưu diễn ở Quân đội tại Việt Nam, anh ấy đã quyết định nghỉ ở Hawaii sau khi anh ấy kết thúc chuyến công tác cuối cùng. Ông thuê một căn hộ, chờ bàn, rửa xe, v.v … để có thêm tiền. Anh ta nói rằng anh ta đã trả tiền thuê căn hộ của mình cho một người đàn ông lớn tuổi đến một lần mỗi tháng và cuối cùng anh ta hỏi người đàn ông đó có phải là việc của anh ta không. Andrew nói rằng anh ta chưa bao giờ nghĩ về quản lý tài sản là một doanh nghiệp, nhưng anh ta càng nói chuyện với người đàn ông đó, anh ta càng nhận ra mức độ đa dạng của một doanh nghiệp thương mại bất động sản có thể, đặc biệt là ở Hawaii. Đại lý cho thuê bắt đầu cho Andrew thấy những điều cơ bản của việc kinh doanh và Andrew quyết định không quay lại Brooklyn.

Bốn mươi năm sau, Andrew là người quản lý của khoảng sáu văn phòng Colliers International ở Hawaii với hơn 40 nhà môi giới và nhân viên bán hàng là trách nhiệm của ông. Ngoài việc bán và cho thuê bất động sản thương mại và giao dịch môi giới truyền thống qua các đảo, nhóm của Andrew còn tham gia vào tất cả các khía cạnh khác của bất động sản thương mại và công nghiệp.

Như một người hướng dẫn đã nói với vợ tôi và tôi khi chúng tôi đang tham quan ở đó, “Vâng, đó là một nơi tuyệt vời, bây giờ bạn sẽ nghĩ đến việc chuyển đến đâu khi bạn ở đây.”

Trong năm vừa qua, một Đại uý quân đội trẻ và một người bạn đã gọi cho tôi từ Hawaii. Anh ấy và vợ anh ấy đã tham gia vào một số R & R sau chuyến công tác cuối cùng của anh ấy và anh ấy đã gọi để hỏi tôi một lời khuyên về các công ty bất động sản thương mại. Tôi đã cho anh ta số điện thoại của Andrew sau khi tôi kiểm tra với Andrew về tính khả dụng của anh ta. Andrew đãi bạn tôi ăn trưa và giới thiệu anh ta với công việc của Colliers ở đảo. Hóa ra, bạn tôi và vợ anh ta quyết định chuyển đến Florida để gần gũi với bố mẹ hơn. Văn phòng Colliers của chúng tôi tại Ft. Lauderdale lo lắng khi phỏng vấn anh và làm như vậy. Anh ta thấy phù hợp hơn cho việc tập trung vào môi giới văn phòng với một công ty khác, nhưng tôi nghĩ rằng rõ ràng cơ hội tồn tại với các công ty lớn cho một người có hứng thú, người có thể chứng minh rằng họ tự động viên và có sự ép buộc (cách cư xử, phát biểu, chải chuốt cá nhân, trang phục kinh doanh) đều tích cực. Một người bạn lâu năm nói với tôi một đêm sau khi chúng tôi và vợ chúng tôi đăng ký, rất muộn, tại một khách sạn thuộc sở hữu của một tập đoàn khách sạn nổi tiếng, “Nhân viên bàn đó là người đại diện cho công ty khách sạn này cho khách hàng của tôi và tôi biết CEO. Sự thô lỗ nhẹ của nhân viên bán hàng đó đối với chúng tôi hoàn toàn không đại diện cho những gì CEO của họ muốn công ty của anh ta được biết đến trong công việc kinh doanh của họ. Anh ta sẽ cần phải biết rằng nếu anh ta sẽ còn hơn cả nhân viên bán hàng đêm khuya. ” Sự thô lỗ nhẹ đối với chúng tôi hoàn toàn không đại diện cho những gì CEO của họ muốn công ty của ông được biết đến trong hoạt động kinh doanh của họ. Anh ta sẽ cần phải học được rằng nếu anh ta sẽ còn hơn cả nhân viên bán hàng đêm khuya. ” Sự thô lỗ nhẹ đối với chúng tôi hoàn toàn không đại diện cho những gì CEO của họ muốn công ty của ông được biết đến trong hoạt động kinh doanh của họ. Anh ta sẽ cần phải học được rằng nếu anh ta sẽ còn hơn cả nhân viên bán hàng đêm khuya. “

Tôi đề cập đến điều này bởi vì một công ty như Colliers hoặc bất kỳ đối thủ cạnh tranh nào phải đảm bảo rằng nhân viên bán hàng hoặc nhà môi giới trước tiên gặp một khách hàng tiềm năng thể hiện đúng hình ảnh của công ty. Rất nhiều tiền được dành để xác định hình ảnh đó cho cộng đồng doanh nghiệp mà mỗi người, bao gồm tất cả nhân viên, phải phản ánh nỗ lực đó. Nếu không, một khách hàng tiềm năng sẽ chọn thuê một đối thủ cạnh tranh có hành động cùng nhau. Hiểu biết của tôi là đào tạo quan hệ khách hàng tại Wal-Mart khá mạnh cho tất cả nhân sự. Tôi nghĩ rằng bất kỳ chuỗi nhà hàng lớn nào cũng có chương trình đào tạo nhân viên kỹ lưỡng và có thể trả tiền để quan sát xem khách hàng không phải lúc nào cũng đúng tại cơ sở, cách nhân viên xử lý một khách hàng đặc biệt.

2. Nhập cảnh

Tôi sử dụng câu chuyện của Andrew như một ví dụ về cơ hội mà bất động sản thương mại mang lại. Một cố vấn kinh doanh cấp cao và một người bạn tốt của tôi đã nói với tôi ở Florida vào năm 1971, ngay khi bắt đầu cuộc suy thoái đó, bất động sản thương mại đã mang đến một cơ hội để kinh doanh mà không cần vốn của riêng tôi để đầu tư ngoài thời gian và sức lực của tôi, và , không có giới hạn về quy mô của các giao dịch có thể được đặt cùng nhau. Chúng tôi đã thảo luận điều này liên quan đến việc tôi trở lại trường luật. Ý kiến ​​của ông là nó gần như là một cách tiếp cận “bầu trời là giới hạn”, nhưng với một số ý nghĩa cơ bản đối với nó. Tôi đã thực hiện một vài báo cáo tài chính về các giao dịch tiềm năng được cung cấp cho anh ta. Tôi cũng đã bàn giao năm đó, theo chỉ dẫn của người cố vấn của tôi, một khoản hoa hồng trị giá 300 nghìn đô la cho một nhà môi giới mà anh ta đã thuê để mua một tài sản mà anh ta đã định cư vào năm trước đó. Năm sau, cùng lúc đó, tôi đã trao một tấm séc tương tự cho nhà môi giới đó như nửa sau của khoản hoa hồng đó cho nhà môi giới đó. Xin vui lòng nhận ra rằng vào năm 1972, số tiền hoa hồng khi bắt đầu suy thoái đó là một khoản tiền đáng kể cho bất kỳ giao dịch nào.

Mỗi tiểu bang có quy định riêng để cấp phép. Florida yêu cầu một người tham gia khóa học cấp phép bán hàng, vượt qua điều đó, sau đó làm việc trong văn phòng môi giới bất động sản được cấp phép trong tối thiểu hai năm trước khi đủ điều kiện tham gia kỳ thi của nhà môi giới nhà nước. Khóa học bán hàng được cung cấp bởi nhiều công ty tư nhân và các trường cao đẳng, các khóa học buổi tối nói riêng. Chi phí của khóa học là tối thiểu. Các kỹ năng cơ bản để đọc, viết và các phần toán học không khó. Tùy thuộc vào trình độ học vấn của bạn, các công ty bất động sản thương mại thường có thể cung cấp khóa học. Các công ty môi giới nhỏ hơn, khái quát hơn cũng có thể làm tương tự để có được một nhân viên bán hàng.

Thông thường có một “văn hóa” hoặc danh tiếng kinh doanh được công nhận cho một công ty bất động sản trong bất kỳ cộng đồng nào, Cộng đồng có thể là địa phương, khu vực hoặc quốc gia. Nó trả tiền để làm bài tập về nhà của bạn như công ty nào xuất hiện phù hợp với phong cách của bạn. Internet chắc chắn là một trong những nguồn hiệu quả nhất để tìm kiếm lịch sử của một công ty, lĩnh vực chuyên môn, nhân sự và thành công của nó. Nhận ra rằng các công ty thương mại đô thị lớn thường thuê ngoài nhu cầu của khách hàng trong một khu vực xa xôi cho một công ty thương mại nhỏ hơn trong khu vực đó thay vì yêu cầu một trong những nhà môi giới văn phòng chính của họ cam kết thời gian đi lại. Do đó, nếu bạn ở thị trường nông thôn bên ngoài hoặc giữa các thị trường đô thị lớn, bạn nên điều tra xem công ty bất động sản nào có những mối quan hệ đó cho các giao dịch lớn hơn.

Thời gian của bạn để thành công bắt đầu trong bất động sản thương mại (đặc biệt là không có vốn) sẽ là kết quả của những gì bạn đặt vào nó. Tôi đã có lựa chọn vào đầu những năm 70 trở về trường luật và hoàn thiện. Điều tôi nhận ra nhiều nhất là tôi thích ra khỏi văn phòng và “trên đường phố”. Bạn bè luật sư của tôi ở Ft. Lauderdale đã dành vô số thời gian, khi cần thiết, trong văn phòng của họ để viết tóm tắt, dự thảo tài liệu, vv, tất cả những gì mà nghề nghiệp yêu cầu. Quyết định của tôi là đưa vào cùng giờ đối với bất động sản thương mại mà tôi sẽ phải đưa vào cho bất kỳ thực hành pháp luật. Nếu nó hoạt động, thì tốt thôi, nếu không tôi sẽ quay lại trường học.

Xem xét rằng cuộc suy thoái đầu thập niên 70 ở Florida đánh vào mọi nghề nghiệp với thiệt hại gần như bằng nhau, nhiều luật sư đã thực hành với các hóa đơn mỏng và khách hàng có doanh nghiệp đang chịu thiệt hại về kinh tế. Một số nhà môi giới bất động sản mà tôi gặp đã gặp khó khăn vì các ngân hàng không cho vay tiền để giao dịch. Florida có mức cho vay nặng lãi 14% tại thời điểm đó. Tiền gửi đã giảm và khi lãi suất ở California bắt đầu vượt quá 14%, đó là nơi tiền đã đi.

Các ngày trong tuần trong những năm đó, tôi đã gõ cửa các doanh nghiệp ở hành lang West Palm đến Miami. Cuối tuần, tôi thường vẽ một ngôi nhà hoặc làm thuyền trưởng cho một thủy thủ xe máy thuộc sở hữu của một công ty bạn bè. Các buổi tối trong tuần sau bữa tối, tôi có mặt tại văn phòng để xem xét thông tin tài sản, quyền sở hữu, dữ liệu thuế, vv cho các cuộc gọi điện thoại hoặc lái xe vào ngày hôm sau. Tôi thấy rằng có thể kiếm sống khi tham gia vào lĩnh vực bất động sản thương mại. Sau đó tôi phát hiện ra sau khi quay trở lại Philadelphia, rằng một số công ty bất động sản thương mại đã không bận tâm đến nhân viên bán hàng bắt đầu của họ với ánh trăng như người pha chế, người phục vụ, hoặc bất cứ điều gì cho đến khi họ có đủ kinh nghiệm để đóng giao dịch.

Giới tính trong thế giới bất động sản thương mại ngày nay không phải là vấn đề như trong thập niên 70. Vào thời điểm đó, đàn ông chỉ ăn câu lạc bộ thường là tiêu chuẩn và phụ nữ thường không thể phù hợp với loại địa điểm bán hàng đó. Số phụ nữ đã tham gia các tổ chức bất động sản thương mại như SIOR, CCIM, v.v. (mà tôi sẽ thảo luận sau) đã tăng đáng kể trong 15 năm qua. Các khóa học bất động sản thương mại được cung cấp ngày hôm nay cung cấp một phương tiện tuyệt vời để có được kiến ​​thức mà trước đây thường được dạy bởi “nhân viên môi giới” chịu trách nhiệm cho tiến trình của một nhân viên bán hàng mới.

Do đó, trong việc xem xét bất động sản thương mại, khía cạnh có vốn tối thiểu không thay đổi. Giới tính không phải là một vấn đề và nhiều phụ nữ đã chọn chuyên về bất động sản công nghiệp hoặc văn phòng đã làm rất tốt. Bạn
có thể chọn giờ của bạn, chọn khu vực chuyên môn của bạn, chọn (các) khu vực thị trường của bạn và chọn người bạn muốn tiếp cận như một công ty để tham gia. Hầu hết các bất động sản thương mại mở ra tuần kinh doanh tiêu chuẩn, không bao gồm cuối giờ thứ bảy hoặc chủ nhật (so với nhà mở cửa chủ nhật). Đây là một số khía cạnh tích cực của làm việc trong bất động sản thương mại. Cuộc thi rất quan trọng, đối thủ của bạn tôn trọng nỗ lực làm việc tốt và quan trọng nhất là họ tôn trọng danh tiếng mạnh mẽ cho bất kỳ cá nhân nào.

Bạn nên điều tra cả các công ty thương mại lớn hơn và các công ty môi giới bất động sản nhỏ hơn. Có những lợi thế và bất lợi cho cả hai.

A). Các công ty lớn hơn có thể sẵn sàng đưa ra mức lương cơ bản hoặc rút thăm so với hoa hồng. Họ có thể thích kinh nghiệm kinh doanh trước, nhưng không nhất thiết là kinh nghiệm môi giới bất động sản trước đó có thể mâu thuẫn với “văn hóa” của họ là gì và đào tạo nội bộ của họ đòi hỏi gì. Thông thường, một nhân viên bán hàng mới sẽ được giao cho một nhà môi giới hoặc nhà môi giới cao cấp thực hiện cuộc gọi lạnh, tài liệu tiếp thị, báo cáo tiếp thị cho bất kỳ tài sản nào của khách hàng và có thể xử lý việc kiểm tra tài sản của các nhà môi giới cạnh tranh khác với khách hàng tiềm năng của họ.

Một vài điểm trên các công ty lớn hơn:

Tiềm năng sở hữu trong tương lai cho bạn trong công ty có thể bị hạn chế hoặc không tồn tại.

Kiểm soát thị trường, lãnh thổ hoặc kỷ luật mà bạn làm việc có thể không phải là lựa chọn của bạn. Nếu bạn được thuê cho một bộ phận, chẳng hạn như bán lẻ, điều đó có thể thay đổi nếu họ cần hỗ trợ nhân sự ở bộ phận khác, chẳng hạn như văn phòng. Bạn có thể thấy rằng họ thích một người mới để luân chuyển qua từng bộ phận và có thể mỗi văn phòng khu vực nếu họ có nhiều văn phòng.

Tùy thuộc vào việc công ty được tổ chức tư nhân hay một công ty đại chúng, nó có thể được bán hoặc sáp nhập mà không cần bạn tham gia vào cuộc thảo luận. Không có “chăn an toàn” thực sự cho bất kỳ vị trí nào trong một công ty lớn hơn. Nếu một khách hàng chính, lớn, bị mất đối thủ cạnh tranh, việc cắt giảm có thể tương đối nhanh để hấp thụ sự thiếu hụt doanh thu.

Các nhà môi giới cao cấp, những người thành công đôi khi rời khỏi để tham gia vào một công ty khác hoặc để bắt đầu công ty cạnh tranh của riêng họ. Khách hàng thường theo dõi những người môi giới đó và điều đó có thể phá vỡ thu nhập tiềm năng của bạn nếu bạn ở trong bộ phận đó và những người làm mưa rời đi.

Khối lượng giao dịch có thể là đáng kể vì có thể là kích thước của các giao dịch. Nếu chủ sở hữu tổ chức (ngân hàng, công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, v.v.) có mặt ở thị trường đô thị, việc chuyển nhượng cho thuê hoặc bán mà họ có thể trao cho một công ty lớn hơn có thể là “nhà sản xuất năm” nếu việc chuyển nhượng được hoàn thành. Thông thường một số tiền thưởng cuối năm chảy xuống các nhân viên bán hàng có thể đã tham gia vào nỗ lực tiếp thị.

Các nhà môi giới cao cấp nên có các liên hệ công ty cấp trên thông qua hiệp hội doanh nghiệp, câu lạc bộ quốc gia, tổ chức giáo dục, người cho vay thương mại hoặc liên hệ được giới thiệu từ các thành phố khác nơi đặt trụ sở công ty. Nếu chủ sở hữu công ty hoặc nhà môi giới hàng đầu không phát triển các mối liên hệ và mối quan hệ đó, nhưng đang dựa vào các nhà môi giới cấp trung để làm điều đó, bạn có thể muốn xem xét một công ty khác có quản lý cấp cao có liên quan tốt hơn. Bạn muốn làm việc để lọc xuống từ đầu thay vì nhận được những mẩu vụn còn sót lại từ các công ty cạnh tranh có sự hiện diện của cộng đồng (doanh nghiệp và phi kinh doanh) vững chắc.

B). Các công ty nhỏ hơn thường sẽ có một nhà môi giới / chủ sở hữu điều hành các hoạt động có hoặc không có đối tác môi giới trong công ty. Thông thường, họ sẽ có một bộ phận dân cư và một bộ phận thương mại riêng biệt, trong đó một vài người môi giới có thể làm việc trong các tài sản dân cư và thương mại.

Một vài điểm về các công ty nhỏ hơn:

Cổ phiếu sở hữu trong tương lai có thể được cung cấp tùy thuộc vào khối lượng giao dịch và cam kết với công ty. Nếu nhà môi giới sáng lập của công ty sắp đến tuổi nghỉ hưu, cơ hội có thể tốt hơn với điều kiện là họ đang duy trì sự hiện diện hoàn toàn tích cực trong cộng đồng.

Tỷ lệ hoa hồng có thể tự do hơn nhiều khi một ngưỡng tối thiểu của khối lượng giao dịch được đáp ứng để trang trải chi phí cho bàn, điện thoại, thư ký, v.v.

Một mức lương hoặc rút thăm ít có khả năng được cung cấp.

Một nhà môi giới cao cấp có thể có nhiều khả năng để bạn làm việc trực tiếp với anh ta trên bất kỳ tài sản nào. Bạn sẽ chịu trách nhiệm trực tiếp với anh ấy và, như trường hợp, hãy học “trong công việc.”

Nếu có một thành phần dân cư cho công ty, những người môi giới chuyên về lĩnh vực đó nên là một nguồn giới thiệu thương mại và tương tự cho bạn giới thiệu bất kỳ khu dân cư gia đình nào có thể cho họ. Các tòa nhà nhiều gia đình nhỏ hơn nên ở phía thương mại của doanh nghiệp, nhưng các nhà nghỉ có thể ở hai bên. Điều này có thể khác nhau trong một khu vực như Ft. Các khu nghỉ dưỡng Lauderdale, Hilton Head hoặc New Jersey nơi chủ sở hữu nhà ở có mối quan hệ với công ty cũng có thể sở hữu dịch vụ cho thuê bán lẻ.

Hầu hết các khu vực trong khu vực đều có Hiệp hội Môi giới, Phòng Thương mại hoặc tổ chức khác cung cấp bảo hiểm giảm giá và các lợi ích khác cho các thành viên của mình. Trong khi một công ty lớn hơn có thể có một chương trình sức khỏe doanh nghiệp tốt và các lợi ích giảm giá hàng loạt khác cho nhân viên của mình, bạn nên xem xét các chi phí cho mỗi công ty được cung cấp. Tôi đã không tìm thấy nhiều sự tiết kiệm ở hai bên, nhưng nếu bạn rời một công ty lớn hơn, bạn sẽ cần tìm những giải pháp thay thế có giá cả phải chăng.

Tiếp xúc kinh doanh của bạn thực sự có thể hiệu quả hơn khi làm việc ở một công ty nhỏ hơn và là liên hệ chính cho công ty đó thay vì liên hệ phụ tại một công ty lớn hơn.

Cơ sở dữ liệu tài sản và Internet đã cung cấp cho các công ty nhỏ hơn quyền truy cập vào thông tin bất động sản tốt hơn nhiều so với giữa những năm 90 và trước đó khi chỉ các công ty lớn hơn có thể đủ khả năng duy trì thông tin tài sản độc quyền cho thị trường lớn hơn. Khởi động một chiến dịch tiếp thị quan trọng cho một tài sản có thể tốn kém ngay cả với Internet và các công ty nhỏ hơn sẽ thiếu nguồn lực tiền mặt để cạnh tranh cho danh sách tài sản lớn. Kích thước giao dịch, do đó, sẽ nhỏ hơn và bạn sẽ phải phấn đấu cho khối lượng,

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Hotline
0909009009
ĐĂNG KÝ
NHẬN THÔNG TIN
Hotline
0909009009
ĐĂNG KÝ
NHẬN THÔNG TIN