CHƯƠNG I: 11 BƯỚC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THUÊ – CHO THUÊ THÀNH CÔNG
Bước 1: Xác định kinh doanh theo phương thức nào : sở hữu cho thuê hay thuê rồi cho thuê lại ở đây tôi sẻ cho bạn 2 hướng đi bằng cách vạch ra điểm yếu và mạnh của 2 mô thức kinh doanh này:
Sở Hữu Cho Thuê: khi thực hiện phương thức này đòi hỏi chúng ta phải có vốn lớn, luôn chủ động trong mọi hoàn cảnh, lợi nhuận từ 6%-10% một năm. Nhưng lại an toàn, cạnh tranh ít, đặc biệt là có lãi( sau vài năm giá BĐS đó sẽ tăng giá trị..) đây là cuộc chơi dài hạng.
Thuê cho thuê: khi thực hiện mô thức kinh doanh này thì tỉ lệ rủi ro tương đối lớn nếu không có kiến thức vững, không có kĩ năng huy động nguồn lực, không có kĩ năng bán hàng, kĩ năng quản lí, kĩ năng vận hành. Nhưng nếu bạn có kiến thức vững vàng thì việc kinh theo phương thức này là chuyện vô cùng dễ dàng.
Chú ý: trong mô thức kinh doanh này thì phảy làm tốt khâu lấp phòng khi trống. Không để cho phòng nào bị trống nhé
Nhược điểm: cạnh tranh cao. Đòi hỏi phải có phương pháp marketinh tốt, có đội nhóm tiếp thị chuyên nghiệp, đây là cuộc chơi có thời gian ngắn hạng
Ưu điểm của phương tức này là có lợi nhuận cao từ 30%- 40% một năm
Bước 2: Xác định thị trường mục tiêu.
Bạn muốn cho đối tượng nào thuê, giá mà bạn muốn cho thuê là bao nhiêu, khu vực mà bạn muốn thuê rồi cho thuê lại…
Bước 3: Xác định vị trí kinh doanh.
Chọn khu vực mình muốn kinh doanh mô hình thuê cho thuê
tôi khuyên bạn nên kinh doanh mô hình này ở gần trường học, siêu thị, chợ, khu công nghiệp, khu vực kinh tế trọng điểm…
Bước 4: Xác định số vốn ban đầu mà bạn muốn bỏ ra là bao nhiêu?
kì vọng thu nhập của bạn muốn là bao nhiêu? bạn xem Chương VI và Chương VII nhé
Bước 5: Tính sơ bộ số tiền mà mình đầu tư, cải tạo, số lượng phòng mà mình muốn thuê …
Bước 6: Huy động vốn
Bước 7: Thực hiện các chiến lược đàm phán hiệu quả.
Bước 8: Cải tạo BĐS lại
khi thực hiện cuộc đàm phán, bạn đã thuê được nhà thì tiến hành cải tạo,
bạn nên vận dụng hết các khoảng trống để tận dụng cho thuê: sân thượng, phòng bếp, gác mái nhà… Bạn nên nhớ phòng xuất hiện thêm là xuất hiện thêm tiền.
Bước 9: Làm MARKETING quản bá
Một chiến lược marketing luôn có các thành phần sau
- Thị trường mục tiêu: nhóm khách hàng cụ thể là tiêu điểm trong chiến lược
- Mục tiêu kinh doanh: Lý do bạn kinh doanh. Thường được thể hiện dưới dạng những kết quả tài chính như doanh thu, lợi nhuận hay dòng tiền, ngoài ra cò được biểu hiện dưới các dạng như số đơn vị được bán ra hay thị phần được bán ra hay thị phần trên thị trường
Sơ đồ Các thành phần của chiến lược thị trường
- Định vị: một hoặc hai lợi ích chính do sản phẩm đem lại sẽ dược chọn làm cốt lỗi của chiến dịch. Việc định vị sản phẩm giúp phối hợp tất cả các chương trình với
- Các chương trình: Những hoạt động bạn theo đuổi để thực hiện chiến lược. Đôi khi các chương trình này còn gọi là sách lược hay marketing hổn hợp (marketinhmix) có liên qua đến các hoạt động như quản cáo. Bán hàng cá nhân, định vị và phân phố san phẩm.
Trong bốn thành phần trên, thị trường mục tiêu và định vị là trung tâm của chiến lược marketing. Nếu không cụ thể hóa được hai mục tiêu này, chiến lược của bạn sẻ không thể phối hợp, tập trun hay truyền đạt được.
Bước10. Vận hành
ở bước vận hành này bạn nên chọn ra những phương thức cho riêng mình như: có phương thức thu tiền khác hàng hàng tháng như thế nào; chuyển khoảng hay thu trưc tiếp.
Vd: đây là một phương thức thu tiền của tôi: ( tôi có hơn 4000 Bất Dộng Sản cho thuê. Phương thức thu tiền của tôi là qua ngân hàng)
cách thức nhân viên của tôi thu :
trước ngày thu khoản 3-4 ngày nhân viên của tôi sẻ gởi tin nhấn sms và email cho khách hàng chuẩn bị tiền
nếu đúng ngày thanh toán thì khách hàng chuyển qua ngân hàng
nếu khách hàng chưa có tiền để thanh toán thì chúng tôi cho khách hàng thêm 2 ngày để chuyển qua ngân hàng
nếu khách hàng trể 4-5 ngày thì nhân viên chúng tôi xuống tận nơi thu tiền. nếu khách hàng trể 7 ngày thì nhân viên chúng tôi sẻ cắt điện , nước nếu khách hàng trể 9 ngày thì nhân viên chúng tôi sẻ thu hồi phòng.
Bước 11: Chăm sóc khách hàng.
luôn làm vượt trên sự mong đợi của khách hàng luôn hổ trợ và tương tác vớ khách hàng
Thái độ ứng sử với khách hàng phải luôn hòa nhã, vui vẽ,, Sử lý mọi việc trên cả lý và tình
Luôn bảo vệ khách hàng khi có chuyện tranh chấp
CHƯƠNG II. BÍ QUYẾT MUA BĐS CHỈ 1/2 GIÁ THỊ TRƯỜNG, THẬM CHÍ CÒN THẤP HƠN THẾ
Mua BĐS có vấn đề
BĐS đang vay ngân hành, đang thiếu nợ, bđs đang tranh chấp, hay là ngôi nhà ma.
Hay BĐS đang phát mãi ngân hàng ( ngân hang đang rao bán để thu hồi vốn)
Mua BĐS theo thời điểm của thị trường
Nên mua bđs ngay thời điểm thị trường lòng tham
Mua BĐS ngay thời điểm của dự án
Cùng chung với nhà đầu tư, nên mua BĐS có thời hạn ngắn nhất và có thời gian bàn giao dự án rõ ràng. ( để sau này khi giao nhà không giống như hợp đồng. “”việc này tôi đã gập rát nhiều lần, Bạn nên rõ ràng với nhà thầu”
Mua Bất động sản bằng đòn bẩy
Nhiều người cùng mua 1 BĐS thì giảm rủi ro rất cao, nắm bắt được nhiều cơ hội kinh doanh
vd: bạn có 10 tỷ bạn chia ra làm 10 phần mỗi phần bạn cùng với người khác đầu tư vào 1 bđs thì bạn có 10 BĐS dòng tiền mỗi tháng
Mua BĐS bằng đội nhóm
Khi mua bds bằng đội nhóm thì bạn sẽ mua được giá sỉ, giá sỉ bao giờ cũng rẻ hơn giá đơn hàng.
Mua BĐS cùng với chuyên gia, hay quan chức nhà nước
Tại sao phải mua chung với quan chức nhà nước, vì quan chức nhà nước sẽ cho ta giá thị trường. Nếu quan chức nhà nước kê giá là 100 tỷ /m2 thì khi mua chung thì chúng ta sẽ được quan chức nhà nước kê giá 90 tr/m2. Vậy là chúng ta và quan chức cùng có lời.
CHƯƠNG III. TUYỆT CHIÊU HUY ĐỘNG VỐN HIỆU QUẢ ĐẾN 99%, SỐ LƯỢNG VỐN TĂNG GẤP 30 LẦN SO VỚI HIỆN TẠI
Điều kiện huy động vốn
+ khi huy động vốn một ai đó bạn hãy cho họ biêt rõ cơ hội mà họ có được khi họ bỏ tiền của mình ra ( họ bỏ tiền ra thì họ nhận lại được những gì), Lợi ích khi cho mình mượn. Cố gắng loi kéo người mà mình muốn huy động vốn cùng tham gia với mình.
+Bản thân bạn phải là người có uy tín: bạn phải xây dựng uy tín của mình với người mà mình muốn huy động trước vài tháng, bạn phải cho họ biết được mình là người như thế nào , mình đang làm trong lĩnh vực gì.
(Chú ý, người mà bạn huy động vốn đầu tiên chính là người thân của mình vì người thân cho ta mượn với lãi xuất rất thấp, rồi sau đó mới tới bạn bè của mình)
Nguyên tắc khi huy động vốn
Đừng huy động vốn khi đang cần tiền (vì lúc bạn đang cần tiền thì chính là lúc bạn tỏa ra vẻ khó khăn, mà khi người mà bạn muốn huy động vốn thấy bạn như vậy thì người ta sẽ không tin tưởng bạn, mất lòng tin với bạn tạo sự không tin tưởng cho người mà ta muốn huy động vốn.) Tạo sự tin tưởng tín nhiệm thì bạn sẽ thành công trong huy động vốn.
Khi huy động vốn thì nên huy động vốn của người thân trước ( mối quan hệ tỉ lệ ngịch với lãi xuất)
CHÚ Ý: khi huy động vốn kinh doanh, khi bạn muốn mời người bạn của bạn cùng kinh doanh, thì đừng nên cho họ biết quá nhiều , hay nói quá chi tiết về dự án công việc kinh doanh, mà hãy cho họ biết được sau phi vụ kinh doanh này người đó nhận được những gì, lợi ích mà người đó nhận được sau vụ làm ăn này ( đừng cho họ biết quá nhiều về dự án của bạn, đừng vạch ra quá chi tiết)
Phương pháp khi đi huy động vốn
Khi đi huy động vốn cá nhân thì tuyệt đối không nên nhìn vào số tiền mà họ cho bạn mượn, mà là nhìn vào giá trị ngoài tiền.( như là sức lực, trí tuệ, họ có thế mạnh gì, họ có kĩ năng gì, họ có thể giúp gì được mình…)
Làm sao cho người mà mình muốn huy động vốn tham gia kinh doanh với mình, thì tới đó là họ tự bỏ vốn ra cùng kinh doanh với mình, thậm chí họ cho bạn mượn mà không cần lấy lãi.
Huy động vốn tổ chức.
Chủ yếu là ngân hàng: khi huy động vốn từ ngân hàng chúng ta cần có.
Thế Chấp: Bất động sản
Thẻ Tín Dụng: khi có hóa đơn thu nhập hàng tháng thì bạn ra các ngân hàng làm 6 thẻ tín dụng, mở 6 tài khoảng tín dụng, để tiến hành QUẸT THẺ (SỬ DỤNG KĨ THUẬT ĐẢO THẺ) .
CÁCH ĐẢO THẺ NHƯ SAU: bạn lấy 3 thẻ quét mỗi thẻ 100tr thì 3 thẻ bạn có 300tr, sau 45 ngày sau bạn lấy 3 thẻ còn lại ra quẹt với số tiền như trên rồi nạp vào 3 thẻ đã quẹt, Qui tắc là phải trước 45 ngày qua ngày 46 là sẽ tính lãi xuất. trước 45 ngày thì không tính lãi nhé. Cách này sẽ cho bạn thời gian tương đối dài để sử dụng số tiền 300tr, 45 ngày đầu+ 45 ngày sau là 90 ngày r.( lấy tiền của A.sau 45 ngày rồi lấy của B chuyển vào A, ta có thêm 45 ngày nữa)
Trong thời gian 90 ngày bạn có thể tạo ra nguồn thu nhập khác, dùng tiền đó trả vào.
( lần 1: dùng 3 thẻ tính dụng để quẹt thẻ “vay” trước Sau 44 ngày
Lần 2: dùng 3 thẻ còn lại đem ra quẹt thẻ, lấy số tiền đó trả vào tiền vay mà mình vay 3 thẻ tín dụng trước đó.)
BÀI TẬP HUY ĐỘNG VỐN
V1: bạn hãy liệt kê 10 người thân của bạn, và xem coi ngoài tiền thì họ có thể giúp gì cho bạn (những thứ ngoài tiền)
10 người: A, B. C……
Những thứ ngoài tiền: trí tuệ, công sức, thế mạnh….. Số tiền mà họ sẽ cho bạn mượn.
Rồi sau đó cộng hết số tiền của 10 người đó lại ( tạm gọi là V1)
V2: Tổng số tài khoảng của bạn mà bạn chưa thế chấp: nhà, BĐS cho thuê, xe, vàng, tiền gửi ngân hàng… sau đó bạn lấy giá trị tương ứng x70% ( khi vay ngân hàng thì giá trị của bđs là 1 tỷ thì ngân hàng cho ta vay 70% giá trại tài sản. vàng 9999, ra tiệm cầm đồ thì tiệm cầm đồ cho ta cầm với 70% giá trị của nó…)
Rồi sau đó cộng hết số tiền trong tài sản của bạn lại: tạm gọi là V2
V3: Tổng số tiền thu nhập hiện tại mỗi tháng của bạn, rồi bạn nhân 12 tháng (x12 tháng), rồi bạn cộng số tiền 12 tháng đó lại. tạm gọi là V3
V4: Thẻ tín dụng. bạn làm 6 thẻ tín dụng. tiến hành đảo thẻ. Lấy 3 thẻ quẹt, và 3 thẻ đảo. vậy bạn có V4 là 300tr.
TỔNG SỐ TIỀN MÀ BẠN HUY ĐỘNG= V1+V2+V3+V4
CHƯƠNG IV. NHỮNG TUYỆT CHIÊU ĐÀM PHÁN CỰ KÌ HIỆU QUẢ KHI GIAO DỊCH BĐS MÀ TỈ LỆ CHỐT SALE ĐẾN 99%
Nguyện tắc 1: khi đàm phán luôn luôn hướng tới là cả 2 cùng thắng (anh thắng- tôi thắng)
Bạn nên nhớ trong cuộc đàm phán mà bạn luôn cố giành phần thắng về mình thì người mà bạn muốn đàm phám sẽ không chịu ngồi đàm phán với bạn lâu đâu.
Nguyên tắc 2: đừng đi đàm phán một mình, nên đi cùng với người thân, đồng nghiệp, vợ….
Khi đàm phán mua BĐS , hay thuê BĐS thì bạn nên sử dụng chiến lược “THIÊN THẦN VÀ ÁC QUỈ” một người đóng vai thiên thần và một người đóng vai ác quỉ
Người đóng vai thiên thần thì: luôn tạo ra vẻ thân thiện với chủ nhà, hay khen ngợi chủ nhà, làm quen với chủ nhà, tạo mối quan hệ tốt với chủ nhà.
Người đóng vai ác quỉ: thì luôn tỏ ra vẻ khó tính, lúc chê cái này, lúc chê cái kia ( luôn chê BĐS ) đại khái là làm cho chủ nhà cảm thấy ngôi nhà của mình có vấn đề.
CHÚ Ý: khi quyết định giá cả thì người đóng vai ác quỉ là người ra quyết định. Và ác quỉ cũng là người trực tiếp đàm phán với chủ nhà.
Người thiên thần và người đóng vai ác quỉ phải hiểu ý nhau, có sự đồng bộ cùng nhau, có sự liên kết với nhau.
Nguyên tắc 3: tỏ ra vẻ mất cảnh giác; hãy cho ai đó một thông tin thật đáng giá hoặc một ý kiến khiêu khích để xem phản ứng của họ ra sao
Nếu bạn nói mà có vẻ không suy nghĩ trước bạn có thể nhận được một lời đáp trả lại cung cấp nhiều thông tin.
Nguyên tắc 4: hãy kiên nhẫn. kiên nhẫn là cách duy nhất để cho chủ nhà nhận thấy mình là người có lòng
Nguyên tắc 5: Phải biết giá trị của câu nói không, khi đàm phám mà khách hàng hay chủ nhà quá cương quyết, thì lúc đó chúng ta sử dụng quyền rút
VD: thật sự giá đó tôi không thể làm được, vậy tôi xin phép a/c tôi về, và tôi cho a/c cái giá như thế này…, thế này.. a/c suy nghĩ xem coi có được không, nếu được thì liên hệ tôi với số điện thoại này…) khi đó bạn nói xong thì khách hàng hay chủ nhà sẽ suy nghĩ lại giá, và có thể sẽ đt cho bạn trong vài ngày tới.
Nguyên tắc 6; đừng bao giờ ra giá trước. bạn nên nhớ nếu mà bạn là người ra giá trước thì tỉ lệ thất bại trong cuộc đàm phám là 99%( nếu chưa biết giá)
CHƯƠNG V. SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH KÉP ĐỂ MUA NHÀ VỚI GIÁ 0 ĐỒNG
Nếu mua bất động sản thì bạn luôn nhớ; nguyên tắc này. Sử dụng đồng tiền của người khác.
Sử dụng phát minh của người khác.
CHÚ Ý: khi mua BĐS nên có đội nhóm
Đặc biệt nếu dùng đòn bẩy ngân hàng thì bạn cứ vay hết mức có thể: thông thường thì ngân hàng cho ta vay từ 70%- 80% giá trị của BĐS. Với thời hạn là 20 năm. Bạn nên nhớ lãi suất trả cho ngân hàng 20 năm là rất ít so với giá trị BĐS qua 20 năm đem lại cho chúng ta, qua 20 năm BĐS tăng giá rất cao.
Vì thế khi mua một BĐS nên dẫn theo một nhân viên ngân hàng để cho họ thẫm định giá trị của BĐS đó, rồi hỏi họ cho ta vay bao nhiêu.
Nếu mà bên ngân hang thẫm định giá BĐS đó mà cao hơn giá mà người bán đưa ra thì tôi khuyên bạn NÊN MUA NGAY LẬP TỨC, nếu bạn mua BĐS đó là bạn nắm trong tay 99% là thắng TO.
CHÚ Ý: nếu mua BĐS để kinh doanh lâu dài thì nên mua BĐS có dòng tiền DƯƠNG. (dòng tiền dương ở đây là BĐS đó cho ta thu nhập hàng tháng: như cho thuê…)
Cách sử dụng dòn bẩy kép để sở hữu ngôi nhà với 0 đồng.
Sử dụng đòn bẩy ngân hàng là chính. Và là kinh doanh lâu dài
Đòn bẩy thứ nhất: bạn vay hết mức mà ngân hàng cho ta vay. Vào thời gian đầu của chúng ta.
Đòn bẩy kép ( thứ 2) là lại vay ngân hàng.
vd như sau: năm 2016 giá BĐS của bạn muốn mua mà ngân hàng thẩm định là 10 tỷ, ngân hàng cho bạn vay là 7 tỷ, bạn phải có 3 tỷ,
sau 10 năm, với tình trạng lạm phát tại Việt Nam là 14%/1năm thì giá BĐS của bạn sẽ tăng là 24 tỷ, bạn lại tiếp tục vay ngân hàng, ngân hàng cho bạn vay là gần 17 tỷ. có phải là bạn sử dụng đòn bẩy tài chính thôi là bạn đã có hơn 7 tỷ rồi không,( đã trừ số tiền vay 7 tỷ trước và lãi suất 10 năm) và cái BĐS tăng giá theo thời gian.
có phải bạn đã sở hữu cái BĐS “chùa” không).
CHƯƠNG VI. BIẾT ĐƯỢC CÔNG THỨC XÁC ĐỊNH ĐÚNG 99% GIÁ TRỊ MỘT CĂN NHÀ TRÊN THỊ TRƯỜNG MÀ BẠN MUỐN SỞ HỮU. ( CÔNG THỨC MUA NHÀ KHÔNG BỊ HỐ GIÁ)
Chú thích: X là dấu nhân
Giá Trị Nhà Thực Tại = Giá Nhà X Tỉ Lệ Hiện Trạng
Giá Nhà = Diện Tích Xây Dựng (Dtxd) X Đơn Giá Xây Dựng
VẬY GIÁ TRỊ THỰC MỘT NGÔI NHÀ ĐƯỢC TÍNH
Gía Trị Ngôi Nhà Thực = Dtxd X Đơn Giá Xd X Tỉ Lệ Hiện Trạng
VD: Khu nhà đất ở Quận 10
BĐS ở Q10 có diện tích đất là 363m2.
Sàn nhà 3 tấm (3 tầng), Tổng diện tích sàn là 303 m2. Giá mỗi mét đất tại Q10 là 30tr/m2
Giá thầu xây dựng mội mét sàn là 5tr/m2
hiện tại ngôi nhà còn rất mới, khả năng sử dụng ngôi nhà về lâu là 80%
Vậy gía đất nền là: 363 x 30tr =10 tỷ 890tr
Giá sàn nhà 3 tấm là: 303 x 5tr X 80%= 1 tỷ 212tr VẬY GIÁ TRỊ NGUYÊN BĐS hiện tại là: GTHT= 10.890tr + 1.212tr = 12.102tr
CHƯƠNG VII. BIẾT ĐƯỢC CÔNG THỨC ĐỊNH GIÁ MỘT BẤT ĐỘNG SẢN MÀ BẠN MUỐN THUÊ RỒI CHO THUÊ LẠI CHÍNH XÁC ĐẾN 99% LÀ CÓ LỢI NHUẬN DƯƠNG (CÔNG THỨC QUẢN LÝ RỦI RO KHI BẠN THỰC HIỆN CHIẾN LƯỢC KINH DOANHTHUÊ- CHO THUÊ BĐS)
Để thực hiện kinh doanh THUÊ- CHO THUÊ trước hết là bạn hãy tính thật kĩ các con số
Giá thuê nhà ban đầu là bao nhiêu?
Số tiền mà bạn phải đặt cọc là bao nhiêu?
Dự định số tiền mà bạn đầu tư cải tạo sửa chữa là bao nhiêu?
Xác định số lượng phòng mà mình mong muốn là có lời với số tiền thuê căn nhà?
Xác định được dự kiến lợi nhuận của bạn là bao nhiêu? VD: Bạn thuê căn nhà tại Q10:
Mà hiện tại bạn có 200tr.
Vậy bạn phải tính làm sao chỉ chi trong 200Tr thôi.
Và con số lợi nhuận khi đầu tư 200tr này là bao nhiêu mỗi tháng? Và giá thuê bao nhiêu là được…
BÀI TOÁN như sau:
Bạn đặt giá thuê nhà mỗi tháng là Y .( giá mình thuê nhà mỗi tháng)
Mà ở SÀI GÒN giá thuê nhà là Y thì giá cọc luôn luôn là 2Y.
Tiền cải tạo sửa chữa thì bạn nên nhớ chỉ chi ra bằng với số tiền mình thuê nhà mỗi tháng thôi, ở đây tôi chọn là Y
( chú ý, ở HÀ NỘI giá cọc luôn lớn hơn SG, có lúc lên đến 4Y, thường thì 3Y)
Vậy ta có CÔNG THỨC
TỔNG SỐ TIỀN ĐẦU TƯ = 200tr = Y + 2Y + Y
200tr = 4Y =>Y =200tr/4
=>Y = 50 triệu
CUỐI CÙNG nếu bạn đầu tư 200tr thì Tiền thuê nhà là Y=50tr=> Y = 50tr
Tiền đặt cọc là 2Y= 100tr
Tiền cải tạo sửa chữa là Y=50tr
(Nếu bạn ở HÀ NỘI thì tính như vậy chỉ thay giá cọc là 3Y)
Vậy khi có 200tr thì bạn thuê nhà 50tr, cọc nhà là 100tr, cải tạo sửa chữa là 50tr.
Bây giờ bạn xem nếu dùng 50tr để thuê nhà thì phải thuê căn nhà bao nhiêu phòng là bạn mới có lợi nhuận dương nhé.
Bước 1: ta đi khảo sát khu vực mà bạn muốn thuê (ở đây tôi ví dụ là khu vực Q10)
trung bình Q10 cho thuê mỗi phòng là 4,5tr/phòng/tháng.
Bạn muốn lời 30% mỗi phòng khi THUÊ RỒI CHO THUÊ lại, tức để cho người khác thuê lại với giá 4.5tr/phòng thì mình phải thuê lại với giá 3.15tr/phòng, mình có lợi nhuận 30% là 1.35tr/phòng
=> 3.15/1.35 = 7/3 tức chủ nhà 70% bạn 30%
( bạn muốn lợi nhuận 30% mỗi phòng, nếu bạn muốn lợi nguận 40% mỗi phòng là tỉ lệ 6/4. Tức 60% là của chủ nhà, bạn là 40%. Cái này là do kĩ năng đàm phán của bạn nhé).
Để biết khi chi ra 50tr thuê nhà thì thuê nhà có bao nhiêu phòng ta dùng phép chia: ta lấy 50 chia cho 3.15 ( 3.15 là số tiền thuê mỗi phòng mà bạn thuê của chủ nhà)
50/3.15 = 15.87 (~ 16) tính là 16 đi
Vậy bạn chi 50tr ra thuê thì phải thuê căn nhà có 16 phòng thì bạn nắm chắc trong tay lợi nhuận dương.
Với lợi nhuận 30%, bạn có 1,35tr/phòng/tháng thì 16 phòng bạn có lợi nhuận ước tính là 1.35 x 16 = 21.6 triệu/tháng.
Sau 1 năm là bạn đã thu hồi vốn.
CHÚ Ý khi ký hợp đồng thuê nhà nên kí thuê nhà từ 5 năm trở lên, để ta lấy lại tiền cải tạo.
Tiền cải tạo càng nhiều thì khả năng KHÓA BĐS đó lại càng cao. Nhớ trong hợp đồng phải kèm luôn phần tiền cải tạo, để sau này có chuyện gì thì chủ nhà phải bồi thường lại tiền cải tạo sửa chữa cho bạn).
CHÚ Ý: nếu bạn muốn mua luôn bất động sản mà bạn đang thuê với giá rẽ thì tôi tiết lộ cho bạn một bí mật mà rất ít người biết. Đó là bạn tăng tiền cải tạo lên thật cao x10 lần. và bạn nên nhớ là phải kèm theo trong biên bản hợp đồng, để sau này có gì người chủ nhà phải chiệu trách nhiệm bồi thường cho chúng ta khi sự cố thu hồi….
lúc đó thoải mái tự do tìm cơ hội mà trả giá khi chủ nhà bị vướn tại vị trí tiền “”CẢI TẠO”.
TỔNG KẾT LẠI
Bạn đầu tư 200tr
Thì thuê căn nhà với giá 50tr Đặt cọc nhà 100tr
Tiền cải tạo sửa chữa là 50tr Phải thuê căn nhà 16 phòng
Cho thuê một phòng với giá lớn hơn hoặc bằng 4.5 triệu
CÔNG THỨC QUẢN LÝ RỦI RO
Chỉ khi bạn kinh doanh với số lượng phòng cho thuê nhiều
- Cho thuê với giá 4.5 triệu/phòng/tháng, thì 16 phòng bạn có
4.5 x 16 = 72 triệu/tháng
-Có chi phí phát sinh: thông thường là 5% = 3.6 triệu ( 5% của 72tr)
-Có thêm chi phí quản lí: trung bình là 5% = 3.6 triệu ( nếu kinh doanh với số lượng lớn)
-khấu hao trống phòng: trung bình mỗi tháng trống 1 phòng
= 4.5 triệu ( ở đây tôi phòng ngừa trước)
TỔNG chi phí RỦI RO là 3.6+3.6+4.5 = 11.7 triệu/tháng Chi phí thuê nhà là = 50 triệu/tháng
Tổng chi phí đầu tư là 50 triệu + 11.7 triệu = 61.7 triệu
Số tiền chúng ta cho thuê 16 phòng với giá 4.5 triệu/phòng/tháng là
4.5 x 16 = 72 triệu/tháng
LỢI NHUẬN RỒNG MỖI THÁNG = 72 – 61.7 =10.3 triệu/tháng
Vậy đầu tư 200 triệu thì mỗi tháng ít nhất bạn có 10.3 triệu
CHƯƠNG VIII. BIẾT ĐƯỢC PHẦN MỀM XÁC ĐỊNH NƠI NÀO CÓ NHU CẦU MUA, BÁN BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC KHU VỰC MÀ BẠN MUỐN MUA
Đây là công cụ phần mềm xác định nơi nào đang có nhu cầu bán BĐS và biết được nơi nào có nhu cầu Mua BĐS nhiều nhất:
Bạn vào đường link bên dưới https://adwords.google.com.vn/KeywordPlanner Hiện ra giao diện như sau
Khi bạn đăng nhập thì sẽ hiện ra giao diện như thế này. Tiếp theo:
Bước 1: nếu bạn chưa có tài khoản GMAIL thì tạo tài khoản gmail.
kế tiếp bạn tạo tài khoản google adwords.
Bước 2: khi có tài khoản google adwords thì bạn tiến hành đăng nhập tài khoản.
khi bạn đăng nhập thì hiện ra giao diên như thế này
Bạn nhấp vào ‘Tiềm kiếm từ khóa mới bằng cách sử dụng cụm từ, trang web hoặc danh mục’’
khi đó sẽ hiện ra giao diện như thế này:
Rồi sau đó bạn điền từ khóa về BẤT ĐỘNG SẢN, hay mua nhà, mua bất động sản, thuê nhà……., tùy ở bạn
Giống như hình này. ở đây mình điền từ khóa BẤT ĐỘNG SẢN
Rồi sau đó bạn nhấn vào nút LẤY Ý TƯỞNG. khi đó sẽ đưa bạn đến trang như thế này
Bạn chú ý, cái này quan trọng cực kỳ đây: bạn nhấn vào “ Xu hướng lượng tìm kiếm. Rồi đưa bạn đến trang này
Rồi sau đó bạn chọn “Bảng phân tích theo Vị trí’’
thì cho bạn đến trang phân tích nơi nào đang có nhu cầu mua, bán BĐS nhiều nhất
Và bây giờ bạn chọn khu vực mà mình muốn mua.
CHƯƠNG IX: PHẦN MỀM XÁC ĐỊNH XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM VÀ BĐS THẾ GIỚI NHƯ THẾ NÀO TRONG TỪNG GIAI ĐOẠN, ĐỂ ĐẦU TƯ VÀO BĐS GIAI ĐOẠN NÀO LÀ AN TOÀN.
Đây là phần mềm xác định xu hướng thị trường BĐS trong từng giai đoạn ở VIỆT NAM và trên toàn THẾ GIỚI,
Đây là công cụ tuyệt vời cho bạn biết được xu hướng, có nên đầu tư hay không đầu tư trong từng giai đoạn
Bạn vào đường link này https://www.google.com.vn/trends/home Thì sẽ hiện ra giao diện như thế này
Bạn chú ý ở mục “ khám phá chủ đề” bạn điền từ khóa gống như phần mềm kia nhé. Bạn có thể điền : BẤT ĐỘNG SẢN, hay mua nhà, mua bất động sản, thuê nhà……., tùy ở bạn
ở đây tôi Điền BẤT ĐỘNG SẢN rồi Enter thì sẽ ra trang như thế này.
Đây là tình hình bất động sản trên toàn thế giới.
Nếu bạn muốn xem bất động sản việt nam thì , nhấp vào vị trí đó bạn nhé.
Bên dưới là hình ảnh thị trường bất động sản.
Phần mềm này giúp cho bạn biết thị trường bất động sản đang đi lên hay đi xuống, để đầu tư vào giai đoạn nào là phù hợp
CHƯƠNG X: CÔNG THỨ C TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG MỘT CĂN NHÀ CHÍNH XÁC ĐẾN 99%
Cách tính như sau:
Cách tính diện tích
- Trệt: 100%
- Lầu : 100%, cứ có bao nhiêu lầu thì các bạn nhân lên
- Mái: 30% nếu mái tôn; 50% nếu ngói và 70% nếu mái bằng
Đơn giá xây tính trên 1 mét vuông
- Vật tư trung bình: 4.500.000 đồng
- Vật tư trung bình khá: 4.800.000 đồng
- Vật khá: 5.200.000 đồng
- Vật tư tốt: 5.500.000 đồng
Ví du:Muốn xây ngôi nhà 1 trệt, 2 lầu trên nền 6 *10m, mái tôn dùng vật tư tốt thì giá sẽ như sau:
Tính diện tích
1 trệt = 6×10 = 60m2
2 lầu = 6x10x2 = 120m2
Mái tôn = 6x10x30% = 18m2
Tổng diện tích: 198m2
Nhân đơn giá
198m2 x 5.500.000 = khoảng 1 tỷ 1
CHƯƠNG XI: BÁN HÀNG DU KÍCH.
Bán hàng cũng giống như cuộc chiến giáp lá cà. Bạn phải cung cấp cho nhân viên của mình những kiến thức họ cần.
- Giúp cho họ có được những kĩ năng báng hàng như: hiểu rõ và am hiểu về sản phẩm, và dịch vụ của bạn.
- Có các tờ thông báo, cuốn quản cáo nhỏ, hoặc các tài liệu khác để nhân viên bán hàng phát cho khách hàng- đảm bảo rằng trong đó phải chứa các thông tin liên lạc với doanh nghiệp và các đơn đặt hàng bản trắng.
- Thông báo cho nhân viên của bạn biết được những sản phẩm, dịch vụ mà bạn muốn họ tập trung vào, bời vì những sản phẩm này có lợi nhuận cao hơn, hoặc bởi vì lí do mang tính chiến lược nào khác.
- Sử dụng hệ thống thưởng theo hoa hồng đối với những nhân viên nổ lực nhất
CHƯƠNG XII: CHIẾN LƯỢC MARKETING DU KICH TRONG VIỆC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
Tập trung trong chiến lược marketig du kích
Chiến lược marketing du kích phải tập trung được các nỗ lực của doanh nghiệp vào một thị trường mục tiêu cụ thể. Nếu không tập trung vào khách hàng mục tiêu và tạo lòng trung thành ở họ, các doanh nghiệp chỉ thĩnh thoảng mới bán được hàng cho khách hàng cũng như dịch vụ của mình.
Phối hợp trong chiến lược marketing du kích
Chiến lược marketing du kích phải phối hợp được tất cả các nỗ lực của doanh nghiệp để hỗ trợ cho việc định vị sản phẩm, dịch vụ. Khi không định vị rõ ràng, bạn sẽ rất khó khăn trong giao tiếp với khách hàng cũng như trong xây dựng định vị thương hiệu. Bạn tạo ra sức hấp dẫn cho sản phẩm, dịch vụ bằng cách nói cho khách hàng biết tất cả những điều tốt đẹp mà sản phẩm, dịch vụ mang đến cho họ.
Truyền thông trong chiến lược marketing du kích
Marketing du kích bắt đầu bằng một câu phát biểu rõ ràng về thị trường mục tiêu và định vị sản phẩm, dịch vụ. Các nhân viên trong doanh nghiệp của bạn phải hiểu rõ thị trường mục tiêu để những hành động của họ hỗ trợ cho chiến lược. Để tập trung và phối hợp, chiến lược marketing phải được truyền đạt tới tất cả thành viên tham gia vào chiến lược marketing của doanh nghiệp.
Chiến Lược marketing du kích được truyền thông theo phương pháp rất đơn giản- chỉ là tổng hợp những câu trả lời bên dưới đây thôi:
- Chúng ta muốn có đối tượng khách hàng nào? ( thị trường mục tiêu).
- Những người trong độ tuổi nào, giới tính, kết hôn chưa…
- Đâu là đối tượng chúng ta truyền thông đến nhiều nhất?
- Chúng ta muốn đánh bại đối thủ cạch tranh nào ( đối thủ cạnh tranh mục tiêu).
- Tại sao khách hàng nên mua sản phẩm, dịch vụ của chúng ta? ( ưu thế về lợi ích).
- Sự chú ý và những lời khuyên dành cho khách hàng
- Tại sao chúng ta dành được phần thắng? ( lợi thế cạnh tranh)
- Sự quan tâm trực tiếp, dành riêng cho từng khách hàng
CHƯƠNG XIII: QUY TRÌNH 7 BƯỚC PHÁT TRIỂN MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRIỆU ĐÔ
Quy Trình 7 Bước Phát Triển Một Dự Án Bất Động Sản Triệu Đô
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, nhằm mục đích sinh lợi. Dự án kinh doanh bất động sản được trong phân tích dưới đây được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản.
Dự án kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
- Dự án căn hộ cho thuê;
- Dự án trung tâm thương mại;
- Dự án khách sạn, nhà hàng;
- Dự án về dịch vụ nhà ở;
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
- Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).
Trên một khu đất, nhà đầu đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình sau:
BƯỚC 1: TÌM KIẾM ĐẤT PHÙ HỢP
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua… dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đích công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc nhứng chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).
BƯỚC 2: Ý TƯỞNG KINH DOANH
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích
kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.
BƯỚC 3: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở…. Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.
BƯỚC 4: THIẾT KẾ Ý TƯỞNG
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau: Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;
Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.
Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:
Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;
Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc; Các đặc điểm kỹ thuật;
Thị trường mục tiêu;
Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?
BƯỚC 5: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:
Ước tính toàn bộ chi phí dự án
Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh; Ước tính nguồn vốn vay;
Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;
Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn…
Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
BƯỚC 6: TÌM NGUỒN TÀI TRỢ VÀ LẬP HỒ SƠ DỰ ÁN, XIN CẤP PHÉP, VAY VỐN VÀ TRIỂN KHAI DỰ ÁN
Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:
Thỏa thuận về chi phí; Thỏa thuận về thời gian; Thỏa thuận về nhân lực; Thỏa thuận về cách làm;
Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:
Các đánh giá rải rác; Đánh giá tiền khả thi;
Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác; Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh.
Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.
BƯỚC 7: TRIỂN KHAI DỰ ÁN
Triển khai dự án gồm các công việc sau:
Thiết kế chi tiết;
Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;
Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu; Phương án tổ chức giám sát, quản lý;
Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:
Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);
Bán & tiếp thị;
Tư vấn và quản lý tài sản.
Trên đây các phương pháp trong quy trình phát triển một dự án kinh doanh bất động sản. Và bạn hãy nhớ rằng, mỗi loại dự án đều có đặc thù riêng, không có gì áp dụng chung cho mọi trường hợp.
Chúc Học Viên Luôn Thành Công.
Đừng xem người khác làm rồi mình mới làm, mà hãy làm trước người khác.
LÀM ĐI RỒI CÓ KẾT QUẢ
Việc của bạn là phối hợp các bài tập, và phối hợp các kiến thức trong từng bộ tài liệu của chúng tôi lại, nghiền ngẩm nó, luôn xem nó là bí kíp của riêng mình. Phô tô nó ra và luôn đem theo nó bên mình nhé.
Vì Bạn trả tiền để có nó nên hãy làm theo, ý thức hơn về việc sở hữu nhà.
TÔI TIN BẠN SẺ THÀNH CÔNG