Nếu bạn sở hữu bất động sản hoặc đang nghĩ đến việc mua bất động sản thì bạn nên chú ý hơn, bởi vì đây có thể là thông điệp quan trọng nhất bạn nhận được trong năm nay liên quan đến bất động sản và tương lai tài chính của bạn.
Năm năm qua đã chứng kiến sự tăng trưởng bùng nổ trong thị trường bất động sản và kết quả là nhiều người tin rằng bất động sản là khoản đầu tư an toàn nhất bạn có thể thực hiện. Vâng, điều đó không còn đúng nữa. Giá bất động sản tăng nhanh đã khiến thị trường bất động sản ở mức giá chưa từng thấy trong lịch sử khi được điều chỉnh theo lạm phát! Số lượng người quan tâm ngày càng tăng về bong bóng bất động sản có nghĩa là có ít người mua bất động sản có sẵn. Ít người mua hơn có nghĩa là giá đang đi xuống.
Vào ngày 4 tháng 5 năm 2006, Thống đốc Ủy ban Dự trữ Liên bang Susan Blies tuyên bố rằng “Nhà ở thực sự đã đạt đến đỉnh điểm”. Điều này diễn ra sau khi Chủ tịch Fed mới Ben Bernanke nói rằng ông lo ngại rằng việc “làm mềm” thị trường bất động sản sẽ gây tổn hại cho nền kinh tế. Và cựu Chủ tịch Fed Alan Greenspan trước đây đã mô tả thị trường bất động sản là phù phiếm. Tất cả các chuyên gia tài chính hàng đầu này đều đồng ý rằng đã có một sự suy giảm khả thi trên thị trường, vì vậy rõ ràng cần phải biết lý do đằng sau sự thay đổi này.
3 trong số 9 lý do hàng đầu khiến bong bóng bất động sản sẽ vỡ bao gồm:
1. Lãi suất đang tăng – bị tịch thu tăng 72%!
2. Người mua nhà lần đầu tiên bị bán ra khỏi thị trường – thị trường bất động sản là một kim tự tháp và cơ sở đang sụp đổ
3. Tâm lý của thị trường đã thay đổi để bây giờ mọi người sợ bong bóng vỡ – sự hưng phấn đối với bất động sản đã kết thúc!
Lý do đầu tiên khiến bong bóng bất động sản vỡ là lãi suất tăng. Theo Alan Greenspan, lãi suất ở mức thấp trong lịch sử từ tháng 6 năm 2003 đến tháng 6 năm 2004. Những mức lãi suất thấp này cho phép mọi người mua những ngôi nhà đắt hơn những gì họ có thể chi trả nhưng với chi phí hàng tháng, về cơ bản tạo ra “tiền miễn phí”. Tuy nhiên, thời điểm lãi suất thấp đã kết thúc khi lãi suất đang tăng và sẽ tiếp tục tăng hơn nữa. Lãi suất phải tăng để chống lạm phát, một phần do chi phí xăng dầu và thực phẩm cao. Lãi suất cao hơn làm cho việc sở hữu một ngôi nhà đắt hơn, do đó làm giảm giá trị nhà hiện tại.
Lãi suất cao hơn cũng đang ảnh hưởng đến những người đã mua các khoản thế chấp có thể điều chỉnh (ARM). Các khoản thế chấp có thể điều chỉnh có lãi suất rất thấp và thanh toán hàng tháng thấp trong hai đến ba năm đầu tiên nhưng sau đó lãi suất thấp biến mất và thanh toán thế chấp hàng tháng tăng vọt. Do kết quả của việc đặt lại lãi suất thế chấp có thể điều chỉnh, nhà bị tịch thu nhà trong quý 1 năm 2006 đã tăng 72% so với quý 1 năm 2005.
Tình hình nhà bị tịch thu sẽ chỉ xấu đi khi lãi suất tiếp tục tăng và các khoản thanh toán thế chấp có thể điều chỉnh nhiều hơn được điều chỉnh thành lãi suất cao hơn và thanh toán thế chấp cao hơn. Moody tuyên bố rằng 25% của tất cả các khoản thế chấp chưa thanh toán được đưa ra để đặt lại lãi suất trong năm 2006 và 2007. Đó là khoản nợ thế chấp 2 nghìn tỷ đô la Mỹ! Khi các khoản thanh toán tăng lên, nó sẽ là một cú đánh mạnh vào túi tiền. Một nghiên cứu được thực hiện bởi một trong những công ty bảo hiểm quyền sở hữu lớn nhất của đất nước đã kết luận rằng 1,4 triệu hộ gia đình sẽ phải đối mặt với bước nhảy vọt thanh toán từ 50% trở lên sau khi thời hạn thanh toán giới thiệu kết thúc.
Lý do thứ hai khiến bong bóng bất động sản vỡ là do người mua nhà mới không còn có thể mua nhà do giá cao và lãi suất cao hơn. Thị trường bất động sản về cơ bản là một sơ đồ kim tự tháp và miễn là số lượng người mua đang tăng lên thì mọi thứ đều ổn. Vì những ngôi nhà được mua bởi những người mua nhà lần đầu tiên ở dưới cùng của kim tự tháp, số tiền mới cho ngôi nhà trị giá 100.000 đô la đó đã chuyển hết kim tự tháp cho người bán và người mua một ngôi nhà trị giá 1.000.000 đô la khi mọi người bán một căn nhà và mua một ngôi nhà đắt tiền hơn . Con dao hai lưỡi của giá bất động sản cao và lãi suất cao hơn đã định giá nhiều người mua mới ra khỏi thị trường, và bây giờ chúng ta bắt đầu cảm thấy những ảnh hưởng trên thị trường bất động sản nói chung. Doanh số bán hàng đang chậm lại và hàng tồn kho của những ngôi nhà có sẵn để bán đang tăng lên nhanh chóng.
Lý do thứ ba khiến bong bóng bất động sản vỡ là do tâm lý của thị trường bất động sản đã thay đổi. Trong năm năm qua, thị trường bất động sản đã tăng lên đáng kể và nếu bạn mua bất động sản, bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn. Lợi nhuận tích cực này cho rất nhiều nhà đầu tư thúc đẩy thị trường cao hơn khi nhiều người nhìn thấy điều này và quyết định cũng đầu tư vào bất động sản trước khi họ ‘bỏ lỡ’.
Tâm lý của bất kỳ thị trường bong bóng nào, cho dù chúng ta đang nói về thị trường chứng khoán hay thị trường bất động sản được gọi là ‘tâm lý bầy đàn’, nơi mọi người đều theo đàn. Tâm lý bầy đàn này là trung tâm của bất kỳ bong bóng nào và nó đã xảy ra nhiều lần trong quá khứ, bao gồm cả bong bóng thị trường chứng khoán Mỹ vào cuối những năm 1990, bong bóng bất động sản Nhật Bản những năm 1980, và thậm chí xa như bong bóng đường sắt Hoa Kỳ của những năm 1870. Tâm lý bầy đàn đã hoàn toàn chiếm lĩnh thị trường bất động sản cho đến gần đây.
Bong bóng tiếp tục tăng miễn là có một “kẻ ngốc lớn hơn” để mua với giá cao hơn. Khi ngày càng có ít “những kẻ ngốc lớn hơn” sẵn sàng hoặc sẵn sàng mua nhà, sự hưng cảm biến mất. Khi sự cuồng loạn đi qua, hàng tồn kho quá mức được xây dựng trong thời gian bùng nổ khiến giá giảm mạnh. Điều này đúng cho cả ba bong bóng lịch sử đã đề cập ở trên và nhiều ví dụ lịch sử khác. Một điều quan trọng cần lưu ý là khi cả ba bong bóng lịch sử này vỡ, nước Mỹ đã rơi vào suy thoái.
Với sự thay đổi trong suy nghĩ liên quan đến thị trường bất động sản, các nhà đầu tư và nhà đầu cơ đang lo sợ rằng họ sẽ bị giữ lại bất động sản sẽ mất tiền. Kết quả là, không chỉ họ mua ít bất động sản, mà họ còn đồng thời bán tài sản đầu tư của họ. Điều này đang tạo ra một số lượng lớn các ngôi nhà có sẵn để bán trên thị trường cùng lúc đó là kỷ lục xây dựng nhà mới tràn ngập thị trường. Hai lực lượng cung cấp ngày càng tăng này, việc cung cấp nhà ở hiện tại ngày càng tăng cùng với việc cung cấp nhà mới để bán sẽ làm trầm trọng thêm vấn đề và làm giảm tất cả các giá trị bất động sản.
Một cuộc khảo sát gần đây cho thấy 7/10 người nghĩ rằng bong bóng bất động sản sẽ vỡ trước tháng 4 năm 2007. Sự thay đổi trong tâm lý thị trường từ ‘phải sở hữu bất động sản bằng bất cứ giá nào’ đến một mối lo ngại lành mạnh rằng bất động sản bị định giá quá cao đang gây ra sự kết thúc của sự bùng nổ thị trường bất động sản.
Cơn dư chấn của bong bóng vỡ sẽ rất lớn và nó sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế toàn cầu. Nhà đầu tư tỷ phú George Soros đã nói rằng vào năm 2007, Mỹ sẽ suy thoái và tôi đồng ý với ông. Tôi nghĩ rằng chúng ta sẽ ở trong thời kỳ suy thoái vì bong bóng bất động sản vỡ, việc làm sẽ bị mất, người Mỹ sẽ không còn có thể rút tiền từ nhà của họ, và toàn bộ nền kinh tế sẽ chậm lại do đó dẫn đến suy thoái.
Tóm lại, ba lý do khiến bong bóng bất động sản vỡ là lãi suất cao hơn; người mua lần đầu được định giá ngoài thị trường; và tâm lý về thị trường bất động sản đang thay đổi. Sách điện tử được xuất bản gần đây “Làm thế nào để thịnh vượng trong thị trường bất động sản đang thay đổi. Hãy tự bảo vệ mình khỏi bong bóng ngay bây giờ!” thảo luận về các mục này chi tiết hơn.
Louis Hill, MBA đã nhận bằng Thạc sĩ Quản trị Kinh doanh tại Trường Chapman tại Đại học Quốc tế Florida, chuyên ngành Tài chính. Ông là một trong những sinh viên tốt nghiệp hàng đầu trong lớp và là một trong số ít sinh viên tốt nghiệp được giới thiệu vào Hiệp hội danh dự doanh nghiệp Beta Gamma.
Ông Hill nhận bằng đại học tại Đại học Florida với chuyên ngành Quản lý rủi ro và Tài chính kép.
Trong nhiều năm qua, ông đã làm việc trong một công ty cho vay bất động sản thương mại ở Nam Florida, chuyên tài trợ cho các nhà phát triển bất động sản. Ông Hill đã tận mắt nhìn thấy những thách thức và cạm bẫy mà các nhà phát triển bất động sản đang gặp phải, và thị trường bất động sản đang xấu đi nhanh chóng như thế nào. Ông cũng là một nhà tư vấn chuyên nghiệp cho các nhà đầu tư và phát triển bất động sản chuyên nghiệp.
Trước đây, anh làm tư vấn quản lý. Ngoài ra, ông là một nhà giao dịch chuyên nghiệp trong thị trường chứng khoán và chứng kiến bong bóng thị trường chứng khoán vỡ vào năm 2001 và hiện đang lo ngại về bong bóng bất động sản.
