Theo truyền thống, bất động sản là một con đường cho đầu tư đáng kể và cơ hội đầu tư cho các Cá nhân, tổ chức tài chính có giá trị ròng cao cũng như các cá nhân đang tìm kiếm các lựa chọn thay thế khả thi để đầu tư tiền vào cổ phiếu, vàng thỏi, tài sản và các đại lộ khác.
Tiền đầu tư vào tài sản để tăng thu nhập và tăng vốn mang lại thu nhập ổn định và có thể dự đoán được, tương tự như trái phiếu mang lại lợi tức đầu tư thường xuyên, nếu tài sản được thuê cũng như khả năng tăng vốn. Giống như tất cả các lựa chọn đầu tư khác, đầu tư bất động sản cũng có những rủi ro nhất định kèm theo, điều này khá khác biệt so với các khoản đầu tư khác. Các cơ hội đầu tư sẵn có có thể được phân loại thành các khu dân cư, văn phòng thương mại và bán lẻ.
Kịch bản đầu tư vào bất động sản
Bất kỳ nhà đầu tư nào trước khi xem xét đầu tư bất động sản nên xem xét rủi ro liên quan đến nó. Tùy chọn đầu tư này đòi hỏi một mức giá đầu vào cao, bị thiếu thanh khoản và thời gian mang thai không chắc chắn. Để không thanh khoản, người ta không thể bán một số đơn vị tài sản của mình (như người ta có thể làm bằng cách bán một số đơn vị vốn, nợ hoặc thậm chí là quỹ tương hỗ) trong trường hợp cần tiền gấp.
Thời gian đáo hạn của đầu tư bất động sản là không chắc chắn. Nhà đầu tư cũng phải kiểm tra tiêu đề tài sản rõ ràng, đặc biệt là đối với các khoản đầu tư ở Ấn Độ. Các chuyên gia trong lĩnh vực này cho rằng đầu tư bất động sản nên được thực hiện bởi những người có túi tiền sâu hơn và quan điểm dài hạn hơn về đầu tư của họ. Từ quan điểm lợi nhuận tài chính dài hạn, nên đầu tư vào các tài sản thương mại cao cấp hơn.
Lợi nhuận từ thị trường bất động sản tương đương với vốn cổ phần và chỉ số nhất định trong dài hạn. Bất kỳ nhà đầu tư nào đang tìm cách cân bằng danh mục đầu tư của mình giờ đây có thể xem lĩnh vực bất động sản như một phương tiện đầu tư an toàn với một mức độ biến động và rủi ro nhất định. Do đó, một người thuê nhà, địa điểm, phân khúc thị trường bất động sản Ấn Độ và các ưu đãi rủi ro cá nhân sẽ chứng tỏ là những chỉ số chính trong việc đạt được lợi nhuận mục tiêu từ các khoản đầu tư.
Việc giới thiệu đề xuất của REMF (Quỹ tương hỗ bất động sản) và REIT (Ủy thác đầu tư bất động sản) sẽ thúc đẩy các khoản đầu tư bất động sản này theo quan điểm của các nhà đầu tư nhỏ. Điều này cũng sẽ cho phép các nhà đầu tư nhỏ tham gia vào thị trường bất động sản với mức đóng góp ít nhất là 10.000 INR.
Ngoài ra còn có một nhu cầu và nhu cầu từ những người chơi thị trường khác nhau của phân khúc bất động sản để dần dần nới lỏng các chỉ tiêu nhất định cho FDI trong lĩnh vực này. Những khoản đầu tư nước ngoài sau đó có nghĩa là tiêu chuẩn cơ sở hạ tầng chất lượng cao hơn và do đó sẽ thay đổi toàn bộ kịch bản thị trường về sự cạnh tranh và tính chuyên nghiệp của người chơi thị trường.
Nhìn chung, bất động sản dự kiến sẽ cung cấp một sự thay thế đầu tư tốt cho cổ phiếu và trái phiếu trong những năm tới. Sự hấp dẫn của đầu tư bất động sản này sẽ được tăng cường hơn nữa dựa trên lạm phát thuận lợi và chế độ lãi suất thấp.
Nhìn về phía trước, có thể với sự tiến bộ về khả năng mở ra ngành công nghiệp quỹ tương hỗ bất động sản và sự tham gia của các tổ chức tài chính vào kinh doanh đầu tư bất động sản, nó sẽ mở đường cho đầu tư bất động sản có tổ chức hơn ở Ấn Độ, sẽ là một cách thích hợp cho các nhà đầu tư để có được một sự thay thế để đầu tư vào danh mục đầu tư bất động sản ở mức độ cận biên.
Hồ sơ của nhà đầu tư
Hai phân khúc nhà đầu tư tích cực nhất là Cá nhân có giá trị ròng cao (HNIs) và Tổ chức tài chính. Trong khi các tổ chức theo truyền thống cho thấy ưu tiên đầu tư thương mại, các cá nhân có giá trị ròng cao thể hiện sự quan tâm đến đầu tư vào khu dân cư cũng như tài sản thương mại.
Ngoài ra, đây là thể loại thứ ba của người Ấn Độ không thường trú (NRI). Có sự thiên vị rõ ràng đối với việc đầu tư vào tài sản dân cư so với tài sản thương mại của NRI, thực tế có thể được lý giải là sự gắn kết cảm xúc và bảo mật trong tương lai mà NRI tìm kiếm. Vì các thủ tục và tài liệu cần thiết để mua các bất động sản khác ngoài tài sản nông nghiệp và đồn điền khá đơn giản và thu nhập cho thuê được tự do hồi hương bên ngoài Ấn Độ, NRI đã tăng vai trò là nhà đầu tư vào bất động sản
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản chiếm một phần nhỏ trong tổng đầu tư vì có những hạn chế như khóa tối thiểu trong thời gian ba năm, quy mô tối thiểu của tài sản sẽ được phát triển và thoát ra có điều kiện. Bên cạnh các điều kiện, nhà đầu tư nước ngoài sẽ phải đối phó với một số cơ quan chính phủ và giải thích nhiều luật / quy định phức tạp.
Khái niệm về ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) đang trên đà giới thiệu ở Ấn Độ. Nhưng giống như hầu hết các công cụ tài chính mới lạ khác, sẽ có những vấn đề cho khái niệm mới này được chấp nhận.
Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) sẽ được cấu trúc như một công ty chuyên sở hữu và, trong hầu hết các trường hợp, điều hành bất động sản tạo thu nhập, như căn hộ, trung tâm mua sắm, văn phòng và kho. REIT là một công ty mua, phát triển, quản lý và bán tài sản bất động sản và cho phép người tham gia đầu tư vào một danh mục tài sản được quản lý chuyên nghiệp.
Một số REIT cũng tham gia tài trợ cho bất động sản. REIT là các thực thể hoặc công ty thông qua có thể phân phối phần lớn dòng tiền thu nhập cho các nhà đầu tư, mà không phải chịu thuế, ở cấp độ công ty. Mục đích chính của REITs là chuyển lợi nhuận cho các nhà đầu tư một cách nguyên vẹn nhất có thể. Do đó, ban đầu, các hoạt động kinh doanh của REIT thường bị hạn chế trong việc tạo thu nhập cho thuê bất động sản.
Vai trò của nhà đầu tư là công cụ trong các tình huống mà lợi ích của người bán và người mua không khớp nhau. Ví dụ, nếu người bán muốn bán tài sản và người chiếm hữu được xác định có ý định cho thuê tài sản, giữa họ, thỏa thuận sẽ không bao giờ được xác định; tuy nhiên, một nhà đầu tư có thể có lợi suất cạnh tranh bằng cách mua bất động sản và cho người thuê.
Cơ sở lý luận cho các chương trình đầu tư bất động sản
Hoạt động của bất động sản bao gồm một loạt các hoạt động như phát triển và xây dựng thị trấn, nhà ở và tài sản thương mại, bảo trì các tài sản hiện có, v.v.
Ngành xây dựng là một trong những ngành có việc làm cao nhất của nền kinh tế và ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến vận may của nhiều ngành khác. Nó cung cấp việc làm cho một lực lượng lao động lớn bao gồm một tỷ lệ đáng kể lao động phổ thông. Tuy nhiên vì nhiều lý do, lĩnh vực này không có quyền truy cập trơn tru vào tài chính tổ chức. Đây được coi là một trong những lý do khiến ngành không hoạt động đúng với tiềm năng của nó.
Bằng cách chuyển các khoản tiết kiệm nhỏ vào tài sản, các khoản đầu tư sẽ giúp tăng đáng kể khả năng tiếp cận với tài chính tổ chức. Hoạt động được cải thiện trong lĩnh vực bất động sản cũng cải thiện dòng doanh thu cho Nhà nước vượt qua – tăng thuế bán hàng, octroi và các bộ sưu tập khác.
Bất động sản là một loại tài sản quan trọng, trong các trường hợp thông thường không phải là con đường khả thi cho các nhà đầu tư ở Ấn Độ hiện nay, ngoại trừ bằng phương tiện sở hữu trực tiếp các tài sản. Đối với nhiều nhà đầu tư đã đến lúc giới thiệu sản phẩm để cho phép đa dạng hóa bằng cách phân bổ một phần danh mục đầu tư của họ cho các sản phẩm đầu tư bất động sản. Điều này có thể đạt được hiệu quả thông qua các quỹ bất động sản.
Sản phẩm đầu tư bất động sản cung cấp cơ hội để tăng vốn cũng như thu nhập định kỳ thường xuyên. Việc tăng vốn có thể phát sinh từ các tài sản được phát triển để bán cho người dùng thực tế hoặc nhà đầu tư trực tiếp và dòng thu nhập phát sinh từ tiền cho thuê, thu nhập từ tiền gửi và phí dịch vụ để bảo trì tài sản.
Lợi thế đầu tư vào bất động sản
Sau đây là những lợi thế khi đầu tư vào Đề án đầu tư bất động sản
• Là một loại tài sản, tài sản khác biệt với các đại lộ đầu tư khác dành cho một nhà đầu tư nhỏ cũng như lớn. Đầu tư vào bất động sản có phương pháp riêng, lợi thế và các yếu tố rủi ro không giống như các khoản đầu tư thông thường. Một tập hợp các yếu tố hoàn toàn khác nhau, bao gồm hình thành vốn, hiệu quả kinh tế và cân nhắc nguồn cung, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, dẫn đến mối tương quan thấp trong hành vi giá so với các loại tài sản khác.
• Trong lịch sử, về lâu dài, bất động sản cung cấp lợi nhuận tương đương với lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, sự biến động về giá của bất động sản thấp hơn so với cổ phiếu dẫn đến việc quản lý rủi ro tốt hơn để trả lại sự đánh đổi cho khoản đầu tư.
• Lợi nhuận bất động sản cũng cho thấy mối tương quan cao với lạm phát. Do đó, đầu tư bất động sản được thực hiện trong thời gian dài cung cấp một hàng rào lạm phát và mang lại lợi nhuận thực sự
Rủi ro đầu tư vào bất động sản
Rủi ro liên quan đến đầu tư vào bất động sản chủ yếu liên quan đến khấu hao cho thuê trong tương lai hoặc rủi ro thị trường bất động sản chung, thanh khoản, rủi ro thuê nhà và khấu hao tài sản. Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá trị của một tài sản cụ thể là:
Vị trí – Vị trí của một tòa nhà rất quan trọng và là yếu tố quan trọng quyết định giá trị thị trường của nó. Đầu tư bất động sản có khả năng được tổ chức trong vài năm và sự hấp dẫn của một địa điểm nhất định có thể thay đổi trong thời gian nắm giữ, tốt hơn hoặc xấu hơn. Ví dụ, một phần của thành phố có thể đang được tái sinh, trong trường hợp đó, nhận thức về vị trí có khả năng được cải thiện. Ngược lại, một sự phát triển trung tâm mua sắm lớn mới có thể làm giảm sự hấp dẫn của các tài sản dân cư, hòa bình hiện có.
Đặc điểm vật lý – Loại và tiện ích của tòa nhà sẽ ảnh hưởng đến giá trị của nó, tức là văn phòng hoặc cửa hàng. Bởi tiện ích có nghĩa là những lợi ích mà người thuê chiếm được từ việc sử dụng không gian trong tòa nhà. Yếu tố rủi ro là khấu hao. Tất cả các tòa nhà đều bị hao mòn nhưng những tiến bộ trong công nghệ xây dựng hoặc yêu cầu của người thuê cũng có thể khiến các tòa nhà trở nên kém hấp dẫn hơn theo thời gian. Ví dụ, nhu cầu về cáp lớn dưới sàn trong các văn phòng thành phố hiện đại đã thay đổi các thông số kỹ thuật của không gian của các tòa nhà được yêu cầu. Ngoài ra, một tòa nhà được thiết kế như một khối văn phòng có thể không sử dụng được như một Cineplex, mặc dù Cineplex có thể phục vụ lợi nhuận tốt hơn so với không gian văn phòng.
Rủi ro tín dụng của người thuê nhà – Giá trị của một tòa nhà là một chức năng của thu nhập cho thuê mà bạn có thể mong đợi nhận được từ việc sở hữu nó. Nếu người thuê nhà mặc định thì chủ sở hữu mất thu nhập cho thuê. Tuy nhiên, nó không chỉ là nguy cơ vỡ nợ hoàn toàn mới là vấn đề. Nếu chất lượng tín dụng của người thuê bị suy giảm nghiêm trọng về vật chất trong thời gian sở hữu thì giá trị bán có thể sẽ tồi tệ hơn so với trước đây.
Thời hạn thuê – Chiều dài của hợp đồng thuê cũng là một cân nhắc quan trọng. Nếu một tòa nhà được cho một người thuê chất lượng tốt trong một thời gian dài thì thu nhập cho thuê được đảm bảo ngay cả khi điều kiện thị trường cho tài sản không ổn định. Đây là một trong những tính năng hấp dẫn của đầu tư bất động sản. Bởi vì thời gian thuê là một tính năng quan trọng, điều quan trọng là tại thời điểm mua phải xem xét thời hạn cho thuê tại thời điểm mà tài sản có khả năng được chiếm lại. Nhiều hợp đồng thuê kết hợp các lựa chọn phá vỡ, và đó là một thông lệ thị trường tiêu chuẩn để cho rằng hợp đồng thuê sẽ chấm dứt tại điểm dừng.
Thanh khoản – Tất cả các khoản đầu tư bất động sản tương đối kém thanh khoản đối với hầu hết các trái phiếu và cổ phiếu. Tài sản chậm giao dịch trong điều kiện thị trường bình thường và do đó thanh khoản kém. Trong điều kiện thị trường kém, sẽ mất nhiều thời gian hơn để tìm người mua. Có một chi phí sai lầm cao trong đầu tư tài sản. Do đó, trong khi một khoản đầu tư chứng khoán sai có thể được bán ngay lập tức, việc hoàn tác một khoản đầu tư bất động sản sai có thể là quá trình tẻ nhạt và đau khổ.
Ý nghĩa về thuế – Ngoài thuế thu nhập phải trả cho thu nhập cho thuê và lãi vốn, còn có hai loại thuế khác phải được trả bởi nhà đầu tư, đó là thuế tài sản và thuế tem. Thuế tem và thuế tài sản khác nhau giữa các tiểu bang và có thể ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư dự kiến từ một tài sản.
Chi phí đầu tư cao – Giá trị bất động sản cao so với các hình thức đầu tư khác. Bản chất của đầu tư bất động sản này đặt nó ngoài tầm với của quần chúng. Mặt khác, cổ phiếu và trái phiếu hiện có thể được mua với số lượng nhỏ như một cổ phiếu, do đó cho phép đa dạng hóa danh mục đầu tư mặc dù chi phí thấp hơn. Vay để đầu tư vào bất động sản làm tăng rủi ro hơn nữa.
Rủi ro của tài sản đơn lẻ – Mua một tài sản duy nhất khiến nhà đầu tư gặp rủi ro cụ thể liên quan đến tài sản và không cung cấp bất kỳ lợi ích nào của việc đa dạng hóa. Như vậy, nếu giá bất động sản giảm, nhà đầu tư phải chịu rủi ro cao.
Bán hàng đau khổ – Tính thanh khoản của thị trường bất động sản cũng mang đến rủi ro lợi nhuận hoặc thua lỗ thấp hơn trong trường hợp cần phải thoái vốn khẩn cấp. Bán hàng đau khổ là phổ biến trong thị trường bất động sản và dẫn đến lợi nhuận thấp hơn nhiều so với giá trị hợp lý của tài sản.
Các vấn đề pháp lý – Mặc dù các sàn giao dịch chứng khoán đảm bảo, ở một mức độ nhất định, tính hợp pháp của giao dịch cổ phiếu hoặc trái phiếu và do đó bảo vệ chống lại giao hàng xấu hoặc cổ phiếu giả và giả mạo, không có mạng lưới an toàn tương tự có sẵn trên thị trường bất động sản. Cũng khó kiểm tra tiêu đề của một tài sản và đòi hỏi thời gian, tiền bạc và chuyên môn.
Nhìn chung theo dõi xu hướng thị trường có thể làm giảm hầu hết các rủi ro này. Ví dụ, đầu tư vào các bất động sản có giá thuê theo giá thị trường, đầu tư vào các tài sản đi kèm với người thuê tín dụng cao và tìm kiếm các hợp đồng thuê để sử dụng lại rủi ro thuê nhà là những hướng dẫn đơn giản để tuân theo.
Triển vọng tới tương lai
Thị trường bất động sản đang chứng kiến một hoạt động tăng cao từ năm 2000 cả về mức độ không gian được phát triển cũng như sự tăng giá hợp lý. Dễ dàng có sẵn các khoản vay nhà ở với mức giá thấp hơn nhiều đã khuyến khích những người là nhà đầu tư nhỏ mua nhà riêng của họ, đây cũng có thể là ngôi nhà thứ hai của họ.
Các cá nhân có giá trị ròng cao cũng đã thể hiện sự nhiệt tình hơn trong đầu tư vào bất động sản nhà ở với ý định gặt hái sự tăng giá vốn và đồng thời đảm bảo lợi nhuận thường xuyên.
Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, thị trường bất động sản cần tiếp tục đạt được động lực dẫn đến tình trạng trống ở các khu vực CBD và phát triển hơn ở vùng ngoại ô; không có khả năng giá bất động sản thương mại sẽ tăng hoặc giảm đáng kể, vượt quá lý luận hợp lý.
Vì thuế tem và các thỏa thuận cấp phép đã được giảm thêm, nên tiếp tục thu hút để giao dịch theo cách này khuyến khích các nhà đầu tư và người thuê.
Với ngân sách hiện tại tập trung vào cơ sở hạ tầng, nó sẽ thu hút người thuê chất lượng và thêm vào tăng trưởng thị trường. Tăng cường hoạt động bán lẻ sẽ đẩy lên cho yêu cầu không gian.
Hơn nữa, việc giới thiệu REMF (Quỹ tương hỗ bất động sản) và REIT (Ủy thác đầu tư bất động sản) sẽ thúc đẩy các khoản đầu tư bất động sản này theo quan điểm của các nhà đầu tư nhỏ. Những khoản đầu tư nước ngoài sau đó có nghĩa là tiêu chuẩn cơ sở hạ tầng chất lượng cao hơn và do đó sẽ thay đổi toàn bộ kịch bản thị trường về sự cạnh tranh và tính chuyên nghiệp của người chơi thị trường.
Nhìn về phía trước, có thể với những bước đi rõ ràng về khả năng mở ra ngành công nghiệp REMF và sự tham gia của các tổ chức tài chính vào kinh doanh đầu tư bất động sản, nó sẽ mở đường cho đầu tư có tổ chức hơn vào bất động sản ở Ấn Độ, sẽ là một khả năng cách để các nhà đầu tư bán lẻ có được một sự thay thế để đầu tư vào danh mục đầu tư bất động sản ở tất cả các cấp. Nhìn chung, bất động sản dự kiến sẽ cung cấp một sự thay thế đầu tư tốt cho cổ phiếu và trái phiếu trong những năm tới.
Shobhit Agarwal là MD chung, Thị trường vốn , Jones Lang LaSalle Ấn Độ, hoạt động của công ty tư vấn bất động sản Ấn Độ , Jones Lang LaSalle.
Với một dấu ấn địa lý rộng khắp mười thành phố, công ty cung cấp cho các nhà đầu tư, nhà phát triển, công ty địa phương và các công ty đa quốc gia một loạt các dịch vụ bao gồm nghiên cứu, tư vấn, giao dịch, dự án và dịch vụ phát triển, quản lý cơ sở tích hợp, quản lý tài sản, thị trường vốn, dân cư , khách sạn và tư vấn bán lẻ.
