Khi cuộc suy thoái năm 2008 tiếp tục gây thiệt hại cho nền kinh tế Mỹ, nhiều dự án phát triển bất động sản thương mại và dân cư đang bị kẹt trong một mô hình nắm giữ. Các nhà đầu tư không sẵn sàng đầu tư, và người cho vay không sẵn lòng và / hoặc không thể cho vay. Các chủ doanh nghiệp cảm thấy rất khó khăn để có được tài chính cho phép họ phát triển các doanh nghiệp cho thuê các đơn vị thương mại từ các nhà phát triển và người mua nhà ở không thể có được tài chính để mua nhà ở một gia đình hoặc căn hộ từ các nhà phát triển. Sự mất giá chung của tài sản, thiếu vốn chủ sở hữu, tín dụng hạn chế và sự suy giảm chung của điều kiện kinh tế đã tạo ra một chuỗi các sự kiện khiến các dự án phát triển bất động sản ngày càng khó thành công hoặc thậm chí tồn tại trong thị trường hiện tại. Tuy nhiên, một số chiến lược tồn tại để giúp đỡ “
Ngành cho vay đã đóng một vai trò quan trọng trong chuỗi sự kiện này khi hàng trăm người cho vay đã rút lại các khoản vay phát triển bất động sản, từ chối phát hành các khoản vay mới và thắt chặt các tiêu chí tài chính mặc dù số tiền “cứu trợ” hàng triệu đô la mà nhiều người trong số họ nhận được ( dự định, một phần, cho mục đích mở các kênh tín dụng mới và cơ hội cho vay). Do đó, nhiều nhà phát triển bất động sản đã bị bỏ lại với các khoản vay phát triển và xây dựng đang chờ xử lý mà những người cho vay của họ không còn sẵn sàng tài trợ. Nhiều nhà phát triển đã chọn đàm phán chứng thư trong các thỏa thuận thay thế với người cho vay của họ để tránh kiện tụng và tịch thu nhà bằng cách chuyển các tài sản cho người cho vay mà không thu được tiền cho nhà phát triển. Các nhà phát triển bất động sản khác chỉ đơn giản là bị mắc kẹt trong mô hình nắm giữ này với các tài sản mà họ không thể được tài trợ nhưng chịu trách nhiệm liên quan đến việc thanh toán thuế bất động sản, chi phí bảo trì và thanh toán dịch vụ nợ cho người cho vay. Đối với nhiều nhà phát triển này, triển vọng phát triển tài sản của họ để tạo ra lợi nhuận trong tương lai gần đã trở nên không đáng kể. Các chi phí liên quan đến việc giữ và duy trì các tài sản này cùng với việc thiếu doanh thu do chúng tạo ra đã tạo ra hiệu ứng xoắn ốc đi xuống dẫn đến phá sản và tịch thu hàng ngàn nhà phát triển bất động sản trong những năm gần đây. triển vọng phát triển tài sản của họ để tạo ra lợi nhuận trong tương lai gần đã trở nên không đáng kể. Các chi phí liên quan đến việc giữ và duy trì các tài sản này cùng với việc thiếu doanh thu do chúng tạo ra đã tạo ra hiệu ứng xoắn ốc đi xuống dẫn đến phá sản và tịch thu hàng ngàn nhà phát triển bất động sản trong những năm gần đây. triển vọng phát triển tài sản của họ để tạo ra lợi nhuận trong tương lai gần đã trở nên không đáng kể. Các chi phí liên quan đến việc giữ và duy trì các tài sản này cùng với việc thiếu doanh thu do chúng tạo ra đã tạo ra hiệu ứng xoắn ốc đi xuống dẫn đến phá sản và tịch thu hàng ngàn nhà phát triển bất động sản trong những năm gần đây.
Các tài sản đã từng được dự kiến phát triển cộng đồng dân cư hoặc địa điểm thương mại mới sẽ giúp tạo việc làm và cải thiện điều kiện kinh tế đã bị mắc kẹt trong vài năm. Người cho vay thường bán các tài sản này thông qua đấu giá hoặc quy trình “bán lửa” để lấy đồng xu bằng đồng đô la để đưa họ “ra khỏi sổ sách” như một trách nhiệm pháp lý và cản trở khả năng tài trợ của họ. Các nhà đầu tư cơ hội hoặc “chủ ngân hàng đất đai” thường mua các tài sản này và nắm giữ chúng để kiếm lợi trong tương lai với dự đoán về sự thay đổi của thị trường cuối cùng. Do đó, các tài sản này vẫn chưa được phát triển và “mắc kẹt” trong nhiều năm tới, thay vì trở thành tài sản tạo doanh thu cho cộng đồng của họ.
Vậy làm thế nào để bạn “bỏ dính” một dự án phát triển bất động sản trong nền kinh tế ngày nay? Nhiều dự án phát triển bất động sản có thể được hưởng lợi từ các chiến lược khác nhau có thể được thực hiện để chuyển đổi chúng thành trung tâm lợi nhuận tạo doanh thu, tạo công ăn việc làm, tạo điều kiện cung cấp hàng hóa và dịch vụ cần thiết, giúp cải thiện nền kinh tế địa phương và tăng tính hấp dẫn thẩm mỹ của diện tích bằng cách cải thiện một tài sản bỏ trống hoặc xuống cấp. Các chiến lược được cung cấp trong bài viết này được mô tả là tóm tắt của các quy trình phức tạp hơn đòi hỏi các chiến thuật phát triển và hoạch định chiến lược để đạt được kết quả quan trọng; Tuy nhiên, những chiến lược này đã có hiệu quả cho sự quay vòng của nhiều dự án phát triển bất động sản trong nền kinh tế hiện tại. Trong khi nó có thể không phải là một nhiệm vụ dễ dàng để “bỏ dính” một dự án phát triển bất động sản trong thị trường ngày nay do những thách thức được mô tả ở trên, có thể chuyển đổi các tài sản đó thành nỗ lực có lợi nhuận bằng cách kết hợp các chiến lược và kỹ thuật phù hợp được thiết kế để vượt qua các rào cản này bất chấp các điều kiện kinh tế hiện tại. Sau đây là danh sách các chiến lược khác nhau có thể được kết hợp cho mục đích này:
Chiến lược “không dính” các dự án phát triển bất động sản
1) Sửa đổi kế hoạch phát triển hiện có
Phân tích phức tạp có thể là cần thiết để xác định (các) mức sử dụng cao nhất và tốt nhất hiện tại cho tài sản xem xét các thay đổi vật lý, xã hội và kinh tế gần đây trong môi trường địa phương. Ví dụ, một bất động sản ban đầu được thiết kế để phát triển và bán nhà ở chung cư cao cấp có thể phù hợp ngày nay là một khu chung cư thu nhập hỗn hợp có thể được phát triển theo cách thức để giảm thiểu nhu cầu về vốn chủ sở hữu đáng kể, để giảm thiểu rủi ro và để tạo điều kiện phát triển trong một quy trình dàn dựng tương quan với xu hướng của nhu cầu. Mô hình phát triển và bán nhà chung cư sẽ cung cấp lợi nhuận ngắn hạn và mức chi trả cho khoản vay phát triển khi các đơn vị sẽ được hoàn thành; Trong khi đó, sự phát triển của một khu chung cư sẽ mang lại lợi nhuận dài hạn và đòi hỏi phải có sự sắp xếp tài chính dài hạn để tạo điều kiện cho việc trả dần khoản vay theo thời gian. Nó cũng sẽ yêu cầu các nỗ lực quản lý, bảo trì và tiếp thị tài sản liên tục phải được thể hiện trong kế hoạch sửa đổi. Do đó, trong ví dụ này, nhà phát triển bất động sản phải sẵn sàng thay đổi mô hình ban đầu và sử dụng chuyên môn cần thiết để làm cho mô hình mới thành công.
Nhiều ví dụ có thể được cung cấp cho các dự án phải thay đổi mô hình hiện tại của họ để thích ứng với những thay đổi xã hội, vật lý và kinh tế gần đây của môi trường. Điều quan trọng là xác định, với độ chính xác, công cụ tạo nhu cầu và nhu cầu cao nhất sẽ là gì đối với tài sản cụ thể và tạo ra một kế hoạch phát triển được thiết kế để đáp ứng nhu cầu theo cách tiết kiệm chi phí. Một số chiến thuật bổ sung là cần thiết để chuẩn bị kế hoạch phát triển sửa đổi hiệu quả và để có được tài trợ, chẳng hạn như chuẩn bị kế hoạch phân tích và vốn hóa chiến lược, kế hoạch điều hành, kế hoạch thâm nhập thị trường, v.v. dự án.
2) Ưu đãi và tham gia của chính phủ
Phát triển bất động sản tạo ra việc làm tạm thời và việc làm địa phương vĩnh viễn. Nó tạo điều kiện cho việc cung cấp hàng hóa và dịch vụ, và sản xuất các khoản thu thuế ở cấp địa phương, tiểu bang và liên bang. Điều này giúp kích thích thị trường địa phương và thúc đẩy sự ổn định tài chính cho toàn bộ nền kinh tế. Việc thiếu các dự án phát triển bất động sản có tác động ngược lại, và đã đóng góp đáng kể vào suy thoái kinh tế hiện nay. Vì lý do này, nhiều thực thể chính phủ có các chương trình khuyến khích nhằm thúc đẩy các dự án phát triển bất động sản mới cho khu vực tư nhân. Lợi ích của các chương trình này đối với nhà phát triển bất động sản có thể giúp giảm chi phí dự án, vốn chủ sở hữu bổ sung có thể được sử dụng để thúc đẩy tài chính, cải thiện cơ sở hạ tầng, sử dụng dịch vụ công cộng, tăng cường cho vay và tham gia của nhà đầu tư, và những lợi thế quan trọng khác. Chiến lược này yêu cầu xác định các chương trình cụ thể của chính phủ có sẵn cho dự án, hiểu cách kết hợp các chương trình và cách đáp ứng các tiêu chí chương trình cụ thể, đàm phán với các quan chức công cộng và các nỗ lực hợp tác chiến lược giữa các bên. Nhiều dự án phát triển bất động sản trong nền kinh tế hiện tại sẽ không được phát triển, nhưng có thể tận dụng nhiều chương trình của chính phủ và tận dụng các chương trình đó để cho phép thành công. và nỗ lực hợp tác chiến lược giữa các bên. Nhiều dự án phát triển bất động sản trong nền kinh tế hiện tại sẽ không được phát triển, nhưng có thể tận dụng nhiều chương trình của chính phủ và tận dụng các chương trình đó để cho phép thành công. và nỗ lực hợp tác chiến lược giữa các bên. Nhiều dự án phát triển bất động sản trong nền kinh tế hiện tại sẽ không được phát triển, nhưng có thể tận dụng nhiều chương trình của chính phủ và tận dụng các chương trình đó để cho phép thành công.
3) Chiến lược công bằng
Công bằng là cần thiết để thúc đẩy tài chính cao cấp; Bây giờ hơn bao giờ hết. Trước năm 2008, yêu cầu về vốn chủ sở hữu đối với nhiều người cho vay ít nghiêm ngặt hơn nhiều. Nhiều chương trình tài chính đã tồn tại cho phép các dự án có được nguồn vốn với tỷ lệ cho vay theo giá trị 80% -100% vì việc định giá tài sản cao hơn tại thời điểm đó mang lại sự đảm bảo hoàn vốn cho người cho vay. Tuy nhiên, trong nền kinh tế ngày nay, tỷ lệ cho vay thường được chấp nhận nếu chúng nằm trong khoảng 40% -65% trên cơ sở cho vay so với chi phí. Sự mất giá của tài sản đã tạo ra một tình huống trong đó các nhà phát triển bất động sản phải có vốn thanh khoản và / hoặc các tài sản khác đáng kể hơn để cam kết tài chính, tuy nhiên, nguồn vốn và tài sản có sẵn cũng giảm đáng kể. Vì thế,
Vốn chủ sở hữu có thể được lấy từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm, tiền gốc / chủ sở hữu, đất đai, các tài sản khác như tài sản, thiết bị và vật liệu, đối tác, nhà đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp dịch vụ và các chuyên gia khác. Trong nhiều trường hợp, nhà phát triển bất động sản không phải là nhà cung cấp duy nhất vốn chủ sở hữu cần thiết cho dự án, nhưng vốn chủ sở hữu được tập hợp từ nhiều nguồn khác nhau để giảm thiểu rủi ro cho nhà phát triển và tăng khả năng tài trợ. Để thực hiện điều này một cách hiệu quả trong thị trường ngày nay, kế hoạch phát triển sửa đổi (được mô tả trong Đoạn 1, ở trên) nên được thiết kế riêng cho các nhà đầu tư và / hoặc đối tác tiềm năng, và được trình bày theo cách được thiết kế để trả lời hiệu quả hầu hết các câu hỏi mà họ có thể có. Một kế hoạch chiến lược để xác định và nguồn các nhà đầu tư và / hoặc đối tác tiềm năng nên được phát triển, và các thỏa thuận và tài liệu đầu tư thích hợp phải được chuẩn bị và trình bày một cách chuyên nghiệp. Các dự án phát triển bất động sản gần đây đã được hưởng lợi từ phương pháp này và có thể đảm bảo vốn chủ sở hữu cần thiết để thúc đẩy tài chính bằng cách kết hợp chiến lược này.
4) Các nguồn cho vay khác
Trong khi nhiều người cho vay thông thường đã trở nên cực kỳ bảo thủ trong cách tiếp cận tài chính cho các dự án phát triển bất động sản trong thời gian gần đây, các nguồn cho vay tư nhân khác đã phát triển như là sự thay thế tài chính khả thi cho các dự án đó. Những nguồn này thường cung cấp lãi suất và điều khoản tương tự như người cho vay thông thường, hoặc tỷ lệ cao hơn và điều khoản chặt chẽ hơn tùy thuộc vào rủi ro nhận thức. Các nguồn cho vay tư nhân khác nhau từ các nhóm đầu tư, các tổ chức quốc tế, các công ty tư nhân, cho đến các cá nhân có giá trị ròng cao và những người khác. Xác định nhóm cho vay tư nhân phù hợp cho một dự án cụ thể, và định dạng và chiến lược trình bày sẽ được thực hiện là rất quan trọng để đảm bảo tài chính từ các nguồn này.
5) Sự tham gia của các thành viên trong nhóm
Cuộc khủng hoảng kinh tế hiện nay đòi hỏi các chiến lược độc đáo có thể không phổ biến trước năm 2008. Thu hút sự tham gia của các chuyên gia, nhà thầu, nhà cung cấp dịch vụ và nhà cung cấp vật liệu là một chiến lược hiệu quả được chấp nhận rộng rãi hơn so với những năm trước. Những cá nhân và công ty này trở thành thành viên nhóm của dự án và cung cấp sự tham gia dưới dạng dịch vụ, thiết bị và / hoặc vật liệu có thể được sử dụng để khởi động dự án với yêu cầu vốn trả trước giảm, và như vốn chủ sở hữu để thúc đẩy tài chính. Nhiều thành viên trong nhóm này đã trải qua việc giảm khối lượng kinh doanh do suy thoái kinh tế, vì vậy ngày nay họ sẵn sàng hoãn một phần phí cho đến thời điểm tài trợ hoặc đổi lại quyền lợi thành viên trong đơn vị sở hữu của dự án. Ví dụ, một nhà sản xuất thiết bị có thể cam kết $ 10MM thiết bị cho một dự án, có thể được sử dụng làm vốn chủ sở hữu để thúc đẩy tài chính. Một kiến trúc sư và các chuyên gia tư vấn khác có thể đồng ý thực hiện công việc với một phần phí của họ sẽ được trả trước, và phần còn lại được giữ lại trong dự án dưới dạng vốn chủ sở hữu. Nhiều ví dụ tồn tại của các dự án đã tận dụng vốn chủ sở hữu, dịch vụ, thiết bị và vật liệu bằng cách sử dụng phương pháp này trong thời gian gần đây. Điều quan trọng là các thành viên trong nhóm phải hiểu dự án, tin vào nó và cho các điều khoản được đàm phán có lợi cho cả hai bên. Nhiều ví dụ tồn tại của các dự án đã tận dụng vốn chủ sở hữu, dịch vụ, thiết bị và vật liệu bằng cách sử dụng phương pháp này trong thời gian gần đây. Điều quan trọng là các thành viên trong nhóm phải hiểu dự án, tin vào nó và cho các điều khoản được đàm phán có lợi cho cả hai bên. Nhiều ví dụ tồn tại của các dự án đã tận dụng vốn chủ sở hữu, dịch vụ, thiết bị và vật liệu bằng cách sử dụng phương pháp này trong thời gian gần đây. Điều quan trọng là các thành viên trong nhóm phải hiểu dự án, tin vào nó và cho các điều khoản được đàm phán có lợi cho cả hai bên.
Như đã đề cập trước đó trong bài viết này, các chiến lược trên được cung cấp dưới dạng tóm tắt và ví dụ về các chiến thuật có thể được sử dụng trong nền kinh tế ngày nay để giúp các dự án phát triển bất động sản “không dính”. Mỗi dự án là khác nhau. Mỗi dự án đòi hỏi phân tích phức tạp và hoạch định chiến lược để xác định các chiến lược cụ thể có thể được thực hiện để mang lại lợi nhuận bất chấp những hạn chế, rào cản và thách thức kinh tế tồn tại ngày nay. Mặc dù tồn tại và phát triển trong nền kinh tế ngày nay có thể không dễ dàng đối với các nhà phát triển bất động sản, nhưng có thể đạt được “bỏ dính” dự án phát triển bất động sản của bạn bằng cách thực hiện các chiến lược quan trọng này.
