Bài viết này được thiết kế để trở thành một lộ trình cho người mua nhà hoặc người bán lần đầu tiên. Trong suốt, tôi sẽ hướng dẫn bạn qua nhiều bước mua hoặc bán tài sản của bạn và giải thích cho bạn trong quá trình làm thế nào để tránh những lỗi phổ biến nhất. Bạn cũng sẽ tìm hiểu cả những vấn đề pháp lý và tâm lý thường gặp phải.
Đối với hầu hết mọi người, mua (hoặc bán) một ngôi nhà là một trong những phần lớn nhất của “giấc mơ Mỹ”. Đây có lẽ cũng là khoản đầu tư lớn nhất mà họ sẽ thực hiện. Không có gì đáng ngạc nhiên khi nhiều người tìm thấy trải nghiệm này rất thú vị nhưng cũng đáng lo ngại cùng một lúc. Đạt được giao dịch cuối cùng và chuyển tiền cho tài sản (được gọi là “đóng cửa”) có thể khiến nhiều chủ sở hữu nhà cảm thấy kiệt sức, thậm chí chán nản. Điều tương tự có thể được nói cho người mua. Tuy nhiên, nếu quy trình được thực hiện chính xác, nó cũng có thể vừa thú vị vừa thú vị cho mọi người tham gia. Kết quả cuối cùng phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời gian, năng lượng cần thiết để cống hiến cho giao dịch, sự chu đáo và kiên nhẫn. Tất cả những đặc điểm này được bao gồm trong quá trình, và tất cả có thể có tác động đến dòng dưới cùng của bạn.
Đó là lý do tại sao sự chuẩn bị là chìa khóa trong bất kỳ giao dịch thành công nào. Quá trình, phức tạp bởi nhiều giao dịch và thời gian chờ đợi, có thể khá khó hiểu. Giao dịch bất động sản đòi hỏi chuyên môn. Những người muốn kiểm soát hoàn toàn giao dịch với thái độ tự làm có thể gây ra nhiều sai lầm tốn kém. Vì vậy, trừ khi người mua và người bán có nền tảng vững chắc về Bất động sản, họ sẽ mất hàng ngàn đô la trong bất kỳ giao dịch nào.
Tiết kiệm chi phí luật sư bất động sản ở New York
Cố gắng tiết kiệm thêm một vài đô la cho phí pháp lý nghe có vẻ là một ý tưởng hay, đặc biệt đối với những người có khoản thanh toán lớn. Nhưng chiến lược này có thể phản tác dụng. Bạn có thể cuối cùng là khôn ngoan, nhưng đã phá vỡ trong thời gian dài. Có nhiều thủ tục chi tiết liên quan đến quá trình mua hàng mà đại đa số người tiêu dùng có thể bỏ qua.
Trong một trong những giao dịch mua lớn nhất trong cuộc đời bạn, đơn giản không phải là lúc để “mặc cả cửa hàng”. Hãy nhớ các tiêu chí chính: nếu bạn không đủ khả năng để xem bức tranh lớn trong giao dịch, có lẽ bạn chưa sẵn sàng để chốt giao dịch. Số tiền lệ phí pháp lý phải trả không phải là yếu tố quyết định trong việc thuê một Luật sư Bất động sản cụ thể ở New York. Bạn giữ lại một Luật sư Bất động sản ở New York vì bạn tin tưởng rằng họ sẽ đại diện cho lợi ích tốt nhất của bạn trong giao dịch. Điểm mấu chốt là bạn muốn có một Luật sư Bất động sản ở New York mà bạn có thể tin tưởng, nếu niềm tin trở thành vấn đề, bạn nên tìm một Luật sư Bất động sản khác ở New York, bất kể mức phí thấp như thế nào. Đối với hầu hết các phần, một Luật sư Bất động sản ở New York nhằm mục đích làm hài lòng khách hàng của họ và giữ sự hài lòng đó trong giới hạn pháp lý của pháp luật – đồng thời. Khách hàng của họ càng hạnh phúc, Luật sư Bất động sản New York càng bận rộn với các khách hàng tương lai. Vì vậy, nó có ý nghĩa chung cũng như làm cho đô la có ý nghĩa để giữ chân một Luật sư Bất động sản ở New York, mục tiêu là đạt được mục tiêu của khách hàng trong giao dịch bất động sản.
Giao dịch bất động sản liên quan đến việc sử dụng ngôn ngữ pháp lý tiêu chuẩn. Điều đó khá dễ hiểu sau đó, nếu người mua hoặc người bán không hiểu các điều khoản được sử dụng trong giao dịch. Người mua nhà lần đầu có trải nghiệm tồi tệ nhất. Đó là lý do tại sao nên thuê một Luật sư Bất động sản ở New York, người có thể đại diện cho mối quan tâm của bạn và có thể giúp bạn tránh những cạm bẫy và những vấn đề không cần thiết.
Nếu không được phát hiện trước khi đóng cửa, một khi sự cố xảy ra, có thể mất thời gian và tiền bạc để khắc phục tình hình. Một luật sư có kinh nghiệm về luật bất động sản ở New York có thể giúp lèo lái người mua hoặc người bán khỏi những sai lầm tốn kém.
Những loại nhà phù hợp với nhu cầu của tôi?
Khi mua nhà, bạn phải xác định tài sản nào sẽ phù hợp với nhu cầu của bạn. Chọn đúng loại tài sản để mua đòi hỏi phải có kế hoạch, tổ chức và hy sinh cẩn thận. Vì hầu hết mọi người không có thời gian, nên các nhà môi giới bất động sản có thể cực kỳ hữu ích trong việc cho bạn hiểu nhiều vấn đề bạn có thể gặp phải. Các câu hỏi liên quan có thể được áp đảo. Những vấn đề cần điều tra thêm? Những ngôi nhà đi kèm với hàng xóm xấu? Có rất nhiều vấn đề mà bạn cần phải hỏi về khi bạn nhìn vào các thuộc tính khác nhau mà bạn quan tâm. Tuy nhiên, một số vấn đề phổ biến đối với hầu hết các giao dịch mua bất động sản. Một mẹo đơn giản là xác định những gì bạn muốn sống. Nếu bạn có kế hoạch sống ở Queens, Brooklyn, Bronx, Staten Island, Manhattan hoặc Long Island, bạn có thể muốn giao dịch với một nhà môi giới ở quận đó.
Coop hay căn hộ?
Hợp tác xã là tài sản phổ biến nhất được mua tại thành phố New York. Một lý do cho điều này là một xu hướng tránh xa các tài sản có chi phí trong đó nhà bị tịch thu là phổ biến. Một lý do khác cho sự phổ biến của coop là sự tiện lợi. Ưu đãi có thể ít tốn kém hơn (khoảng một nửa giá của một căn hộ) và có thể liên quan đến ít giấy tờ hơn trong việc đóng cửa. Căng thẳng tài chính ít hơn và ít đau đầu hơn có vẻ tốt, phải không? Nhưng điều mà hầu hết người mua không biết là khi bạn mua một căn hộ, bạn KHÔNG mua căn hộ thực tế. Trên thực tế, bạn đang mua “cổ phần” của một công ty sở hữu tòa nhà có hợp tác trên mảnh đất của mình. Cũng nên nhớ rằng, giống như bất kỳ công ty nào khác, một công ty hợp tác có các sĩ quan như chủ tịch, phó chủ tịch và thủ quỹ. Và cũng giống như bất kỳ công ty nào khác, họ chịu trách nhiệm cho sự thịnh vượng của chuồng.
Điều gì xảy ra nếu tôi quyết định mua một chuồng?
Bạn nhận được một chứng chỉ cổ phiếu và một hợp đồng độc quyền.
Hợp tác xã yêu cầu mỗi chủ sở hữu coop phải trả “phí bảo trì”. Nếu bạn sở hữu một căn hộ, bạn sẽ phải trả một “khoản phí chung”. Thông thường, phí hàng tháng được trả bởi một cổ đông gần gấp đôi phí được trả bởi chủ sở hữu căn hộ.
Đôi khi, một công ty hợp tác chỉ “sở hữu” những cải tiến và một số công ty hoặc tổ chức khác sở hữu đất. Hình thức hợp tác này không phải là tình huống bình thường, nhưng nó tồn tại. Luật sư bất động sản ở New York của bạn sẽ có thể hỗ trợ bạn trong việc xác định xem bạn có đang mua một tài sản đó không.
Phí bảo trì đi đâu? Làm thế nào là tiền chi tiêu?
Khi một “thực thể” (tức là một số tổ chức hoặc công ty khác) nắm giữ thế chấp của hợp tác xã, công ty hợp tác phải trả một khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cho ngân hàng. “Phí bảo trì” được tính cho chủ sở hữu coop giúp tập đoàn bù đắp chi phí này. Bằng cách tính phí cho mỗi cổ đông một khoản phí cho mỗi cổ phần, “phí bảo trì” giúp trả toàn bộ thuế thành phố cho toàn bộ tài sản và trả cho các chi phí trong việc duy trì tài sản (như tổng giám đốc hoặc người gác cửa) “phí chung” cho một căn hộ chung cư giúp bù đắp các chi phí liên quan đến việc bảo trì tòa nhà. Thang máy, sơn, sạch sẽ và bất kỳ cảnh quan đều yêu cầu tài trợ không đề cập đến các khu vực chung của đơn vị dân cư.
Điều quan trọng cần lưu ý là phí hàng tháng không cố định. Cũng giống như tiền thuê, nó có thể được tăng lên. Tuy nhiên, trong việc mua một căn hộ, bạn đang mua một phần của tòa nhà vật lý nơi căn hộ được đặt. Sau đó, bạn sở hữu một phần của tòa nhà và sẽ nhận được chứng thư đối với tài sản cho thấy bạn là chủ sở hữu hợp pháp. Các chi phí chung cho căn hộ thường có xu hướng ổn định. Hầu hết các hợp tác xã đều yêu cầu người bán nhận được sự chấp thuận của hội đồng quản trị trước khi cố gắng bán. Tương tự, người mua cũng phải được hội đồng quản trị chấp thuận để đảm bảo rằng người mua sẽ là chủ sở hữu hợp tác “có trách nhiệm”. Một ngoại lệ cho tình huống này là khi chuồng có trạng thái đặc biệt là “đơn vị tài trợ”. Điều đó có nghĩa là khi tòa nhà được chuyển đổi thành hợp tác, kế hoạch chuyển đổi hợp tác cho phép nhà tài trợ của tòa nhà có quyền bán cổ phần chưa bán mà không cần sự chấp thuận của hội đồng quản trị. Nếu bạn đang mua hợp tác từ nhà tài trợ ban đầu, thì rất có thể bạn sẽ không cần phải có sự chấp thuận của hội đồng quản trị. Điều tương tự áp dụng cho việc cho thuê lại đơn vị. Trong hầu hết các trường hợp, bạn sẽ cần sự cho phép. Trong một số trường hợp, mua đơn vị từ nhà tài trợ ban đầu, có thể cho phép bạn có các quyền và đặc quyền tương tự như nhà tài trợ.
Gần đây sau khi chi phí nhiên liệu tăng vọt, nhiều khoản phí hợp tác và căn hộ hàng tháng tăng. Vì vậy, khi mua chuồng hoặc chung cư, hãy chắc chắn rằng bạn hiểu ý nghĩa tài chính trong tương lai. Hỏi thông tin tài chính trước khi ký vào dòng dưới cùng.
Tôi nên mua một nơi cư trú đơn hoặc nhiều gia đình?
Một trong những vấn đề nan giải phổ biến nhất gặp phải khi mua nhà là nên mua “nhà ở một gia đình” hay “nhà gia đình đột biến”. Tâm lý chung cho rằng một ngôi nhà một gia đình sẽ khiến bạn tốn ít tiền hơn đáng kể so với một ngôi nhà nhiều gia đình, và sẽ đánh giá cao theo đó. Các lợi thế là gì? Sự bình yên đi kèm với nó đang lôi cuốn một số người. Không phải đối phó với việc thuê nhà cho người lạ, và đau đầu về việc thuê (hoặc là) một chủ nhà. Tuy nhiên, ở khía cạnh khác của tranh luận đó, một ngôi nhà nhiều gia đình có thể là một điểm cộng tài chính: thu nhập cho thuê giúp thanh toán thế chấp hàng tháng và làm cho quyền sở hữu ít căng thẳng hơn về tài chính.
Làm thế nào một đại lý bất động sản có thể giúp tôi?
Thông thường người đầu tiên bạn có thể có liên hệ trực tiếp trong việc mua hoặc bán đất hoặc cư trú, là một đại lý bất động sản. Hầu hết mọi người sử dụng chúng hơn là tự làm. Các đại lý làm việc cho người giám sát của mình và họ được gọi là “môi giới”. Loại mối quan hệ bạn có với đại lý có thể có tác động lớn đến mức độ bạn là người mua hoặc người bán, hiểu quy trình ban đầu và giao dịch. Hai điểm quan trọng: Đại lý thường có thể cung cấp lời khuyên và đề xuất tốt về việc mua hoặc bán của bạn. Vì họ được giáo dục tốt ở cả thị trường bất động sản và lĩnh vực của họ, nên họ có thể cung cấp cho bạn hiệu suất trong quá khứ cho một tài sản cụ thể. Tuy nhiên, mặc dù đại lý dường như có thể làm việc cho bạn, trừ khi có hợp đồng rõ ràng, họ thường làm việc cho người bán!
Chất kết dính là gì? Tại sao nó lại quan trọng?
Một chất kết dính (còn được gọi là “đề nghị mua hàng”) là tài liệu đầu tiên được bảo đảm bằng một khoản tiền gửi tối thiểu. Thông thường bạn sẽ ký một chất kết dính tại thời điểm mà bạn quyết định làm cho người bán một đề nghị để mua. Điều này nói với người bán rằng bạn nghiêm túc về việc mua hàng. Sau khi Thỏa thuận Binder được thực thi, nhà môi giới bất động sản hoặc đại lý sẽ trình bày cho người bán. Nếu được chấp nhận, tài sản sẽ không còn được hiển thị cho người mua tiềm năng. Điều quan trọng cần lưu ý là chất kết dính, không giống như hợp đồng mua bán, phải tuân theo giới hạn thời gian. Trừ khi các chất kết dính chi tiết số tiền được hoàn trả, nó sẽ bị mất trong hầu hết các trường hợp.
Tôi nên biết gì về “Hợp đồng mua bán”?
Hợp đồng mua bán là giai đoạn chính thức đầu tiên của quá trình mua bán. Khi bạn đã giữ lại một Luật sư Bất động sản ở New York và đã đưa ra một đề nghị chấp nhận được, tại thời điểm này, bạn và người bán sẽ ký hợp đồng mua bán. Luật sư bất động sản New York của người bán thường sẽ soạn thảo hợp đồng và sau đó Luật sư bất động sản New York của người mua sẽ xem xét hợp đồng để đảm bảo rằng bạn được bảo vệ khỏi mọi vấn đề trong tương lai (cả vấn đề pháp lý và dân cư).
Cũng cần lưu ý rằng khi người mua ký hợp đồng, một khoản “Thanh toán xuống” được trao cho người bán để Luật sư Bất động sản New York của người bán giữ trong một tài khoản đặc biệt gọi là “Ký quỹ”. Luật sư bất động sản New York của người bán được yêu cầu bởi các quy tắc đạo đức để làm như vậy. Tuy nhiên, không phải lo lắng: tất cả số tiền tất nhiên sẽ được ghi có cho người mua và áp dụng cho số dư chưa thanh toán cuối cùng vào lúc “đóng cửa”.
Sai lầm lớn nhất mà người mua hoặc người bán có thể mắc phải là ký hợp đồng mua bán trước khi có được đại diện pháp lý đầy đủ. Hợp đồng mua bán là một thỏa thuận để mua và bán tài sản. Khi nó được ký, nó trở thành một tài liệu pháp lý. Nếu bạn thay đổi quyết định và muốn thay đổi các điều khoản của thỏa thuận hoặc nếu bạn muốn hoàn toàn thoát khỏi giao dịch, thì bạn sẽ thấy mình trong một ràng buộc pháp lý cực kỳ bực bội. Đó là lý do tại sao một Luật sư Bất động sản có kinh nghiệm ở New York là cần thiết trong suốt quá trình, đặc biệt là ở giai đoạn đầu. Hợp đồng mua bán ra lệnh chính xác cách thức giao dịch sẽ tiến hành. Nó cho biết cách thanh toán sẽ được thực hiện và thu thập, và chứa tất cả các chi tiết quan trọng. Nói với Luật sư Bất động sản New York của bạn mọi chi tiết mà bạn nghĩ là quan trọng và cần thiết cho bạn. Ví dụ, có thể bạn đang bán một tài sản khác trong khi đồng thời mua một ngôi nhà. Vì việc bán bất động sản của bạn là một điều kiện, điều kiện đó là một chi tiết chính mà bạn nên nói với Luật sư Bất động sản New York của mình kể từ đó, “bên” khác có thể không chấp nhận đề nghị của bạn nếu họ biết điều kiện đó.
Một vấn đề khác đôi khi xuất hiện là vấn đề chiếm dụng. Nói chung là một ngôi nhà được bán trống. Tuy nhiên, nếu bạn muốn giữ những người thuê nhà hiện tại, bạn nên nói với Luật sư Bất động sản New York của bạn (giả sử đó không phải là một công trình mới) và chính nó có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian và rắc rối trong quá trình thuê tài sản sau này.
Là một người bán, tôi có nên kiểm tra nhà của tôi?
Kiểm tra nhà đôi khi có thể thực hiện hoặc phá vỡ thỏa thuận. Một luật sư bất động sản ở New York có thể đảm bảo một điều kiện trong hợp đồng mua bán cho phép người mua từ chối mua bất động sản nếu thanh tra nhà xác định rằng cấu trúc không có âm thanh thực tế. Các vấn đề mối mọt hoặc dấu hiệu của côn trùng phá hủy gỗ khác là lý do tuyệt vời để người mua từ chối hợp đồng. Trong những trường hợp như vậy, người bán thường trả lại tiền cho người mua và mọi người rời khỏi bàn. Kiểm tra tại nhà tương đối thuận tiện, không tốn kém và sẽ giúp bạn tiết kiệm rất nhiều thời gian và tiền bạc.
Tìm một luật sư bất động sản New York?
Khi tìm kiếm đại diện pháp lý, quan trọng nhất, bạn muốn có một Luật sư Bất động sản New York mà bạn cảm thấy thoải mái. Nếu bạn không cảm thấy thoải mái với một Luật sư Bất động sản cụ thể ở New York, rất có thể bạn sẽ không có mối quan hệ làm việc tốt.
Một luật sư bất động sản giàu kinh nghiệm ở New York, người mà bạn cảm thấy thoải mái, có thể rất có lợi trong việc giải thích và giảm bí ẩn trong việc mua hoặc bán bất động sản ở New York. Luật sư Bất động sản tại New York của bạn có thể xem xét và chuẩn bị hợp đồng mua bán, bảo hiểm quyền sở hữu đơn hàng và thực hiện các phần chính của giao dịch. Đảm bảo tài sản bạn đang mua không có tài sản thế chấp không được tiết lộ. Nếu chúng tồn tại, Luật sư Bất động sản New York của bạn có thể quan tâm rằng họ sẽ hài lòng trước khi kết thúc.
Điều cuối cùng bạn cần là có nghi ngờ và câu hỏi về giao dịch của bạn. Bạn muốn đảm bảo rằng sau khi tất cả các tài liệu được ký và công chứng, bạn sẽ hiểu những gì vừa xảy ra và bạn tự tin rằng mọi thứ đã được thực hiện chính xác.
Khi nào tôi nên đóng giao dịch?
Việc kết thúc là cao trào của giao dịch. Luật sư bất động sản New York của người mua thường là người quản lý vòng điều phối thời gian và địa điểm đóng cửa. Việc kết thúc là nơi các bên gặp nhau để hoàn tất thỏa thuận. Thông thường các bên bạn sẽ thấy trong cuộc họp là người bán và Luật sư Bất động sản New York của họ, Luật sư Bất động sản New York của ngân hàng và đại diện tiêu đề. Những gì xảy ra ở bàn đóng có thể được chia thành ba bước chính:
Ngân hàng thực hiện cho vay đối với người mua và đổi lại, người mua cho ngân hàng tiền lãi trong tài sản (Thế chấp)
Người mua chuyển khoản vay đó cho người bán và đến lượt họ nhận được chứng thư từ người bán
Công ty quyền sở hữu chắc chắn rằng người bán thực sự sở hữu tài sản mà họ đang chuyển nhượng
Trừ khi có bất kỳ vấn đề nổi bật nghiêm trọng nào, việc đóng cửa có thể mất khoảng 2-3 giờ. Ở giai đoạn này, người mua nên có được Bảo hiểm chủ nhà trước khi đóng cửa. Vì không phải tất cả các công ty bảo hiểm đều tính giá như nhau cho giá trị thay thế của một ngôi nhà mà bạn có thể muốn mua sắm trước khi đóng cửa.
Cuối cùng, một hoặc hai ngày trước khi đóng cửa, luôn luôn là một ý tưởng tốt để đi bộ mặc dù tài sản để đảm bảo rằng nó ở trong tình trạng giống như khi bạn quyết định mua nó.
