Bước đầu tiên để mua sắm bất động sản ở Nicaragua là quên mọi thứ bạn biết về quy trình trở về nhà … bất kể nhà ở đâu.
Hãy để tôi làm cho một điều rõ ràng từ đầu. Có những món hời đáng kinh ngạc khi được mua bất động sản ở Nicaragua. Trên thực tế, không có thị trường nào khác ở châu Mỹ nơi mà khăng khăng đòi hoàn vốn 40% hoặc tốt hơn là hợp lý. Tuy nhiên, có một vài điểm tương đồng giữa các quy tắc và quy định quản lý các ngành bất động sản ở Bắc Mỹ hoặc Châu Âu và Nicaragua. Chính vì sự thiếu tương đồng này mà các nhà đầu tư nước ngoài thường gặp rắc rối. Có một quan niệm định sẵn về phía người nước ngoài rằng ngành bất động sản Nicaragua được quy định cẩn thận như ở nơi khác, và chính giả định này đã khiến các nhà đầu tư nước ngoài bị lừa. Quy tắc đầu tư bất động sản phổ quát duy nhất được áp dụng như nhau ở Nicaragua như mọi cách khác là Caveat emptor, người mua hãy cẩn thận.
Môi giới bất động sản
Về cơ bản, Nicaragua không phải là một nhà môi giới bất động sản mà người Canada, người Mỹ hay người châu Âu sẽ đảm nhận thuật ngữ này. Có văn phòng môi giới bất động sản. Một số thậm chí có tên nhượng quyền quen thuộc, nhưng đó là nơi tương tự kết thúc.
Không bắt buộc, đào tạo chính thức cho nhân viên bán hàng bất động sản, cũng không có yêu cầu cấp phép cụ thể. Bất cứ ai cũng có thể trở thành một “người môi giới” bằng cách trả tiền cho một giấy phép thương mại hoặc kết hợp với một công ty Nicaragua. Tôi không cho rằng điều này có nghĩa là “tất cả” những người bán hàng bất động sản không đủ năng lực hoặc không được đào tạo … nhiều người là vậy. Trên thực tế, có một số nhà môi giới đã nghỉ hưu đã chuyển đến Nicaragua và duy trì các doanh nghiệp thành công, phát triển. Tuy nhiên, có nhiều người khác hoàn toàn không có năng lực và hoạt động trên khía cạnh sắc bén giữa kinh doanh trung thực và lừa đảo hoàn toàn. Caveat emptor một lần nữa!
Không có ban quản lý quận hoặc liên bang quản lý ngành bất động sản tại chỗ. Doanh số bán bất động sản không được quy định nhiều hơn so với việc bán xe được giao dịch bởi một người bán hàng rong. Tội phạm hoàn toàn không bị chính quyền phớt lờ, nhưng việc thủ phạm bị bỏ tù không có khả năng dẫn đến việc thu hồi bất kỳ khoản tiền nào bị mất. Việc trả thù sẽ làm cho một người mua chạy trốn cảm thấy tốt hơn mặc dù. Nhà tù Nicaragua tồn tại để trừng phạt tội phạm, không phục hồi và chúng là Địa ngục trần gian. Thật không may, mặc dù hầu hết các vấn đề có thể phát sinh trong một giao dịch bất động sản được coi là vấn đề dân sự của cơ quan thực thi pháp luật và phải được xử lý như vậy. Nói tóm lại, bất cứ khoản tiền nào bạn nghĩ rằng bạn đã bị lừa vì … coi đó là mất. Ngay cả với một bản án có lợi cho nguyên đơn, việc thu tiền nợ trong bản án hiếm khi xảy ra. Vì vậy, một lần nữa, caveat emptor.
Một thiếu sót nghiêm trọng trong thị trường bất động sản Nicaragua là không có gì giống với Dịch vụ Đa danh sách (MLS). Việc thiếu bất kỳ hình thức MLS nào có nghĩa là không có cơ quan đăng ký tài sản để bán, cũng không có bất kỳ thông tin nào về tài sản được bán. Kết quả là rất khó để quyết định một ngôi nhà hoặc tòa nhà thương mại trong một khu phố cụ thể có giá trị gì vì không có giao dịch tài sản tương đương để sử dụng làm hướng dẫn. Các thẩm định viên dựa trên sự đánh giá của họ về chi phí thay thế, và bất cứ điều gì họ cung cấp đều là công việc đoán thuần túy. Trớ trêu thay, các ngân hàng yêu cầu thẩm định được tạo ra bởi các thẩm định viên Nicaragua được cấp phép nếu tài trợ thế chấp được yêu cầu.
Không có thứ gì ở Nicaragua như một danh sách tương tự như hầu hết người nước ngoài sẽ hiểu thuật ngữ này có nghĩa gì. Người mua bất động sản sẽ nghe một người môi giới nói rằng anh ta hoặc cô ta có một danh sách, nhưng thường thấy hai hoặc nhiều dấu hiệu bất động sản trên một tài sản. Tương tự, cùng một tài sản có thể xuất hiện trên nhiều trang web của công ty bất động sản và được quảng cáo trực tuyến bởi nhiều người khác nhau. Khó hiểu hơn, giá được quảng cáo có thể khác nhau cho cùng một ngôi nhà, đôi khi hàng chục ngàn đô la. Người Nicaragu bán nhà của họ hiếm khi tự khóa mình trong một thỏa thuận với một bên muốn bán đất, nhà hoặc tòa nhà thương mại của họ. Nếu bạn muốn bán một cái gì đó, giả định là càng nhiều người cố gắng bán nó thì càng tốt. Và bởi nhiều người hơn có thể là người môi giới, chủ sở hữu, gia đình và bạn bè của họ, hàng xóm, hoặc một người lái xe ngựa kéo. Điều này có vẻ hỗn loạn đối với một người nước ngoài mua sắm cho nghỉ hưu hoặc nhà nghỉ, nhưng nó có ý nghĩa hoàn hảo với Nicaragu. Không có dịch vụ MLS cho phép nhiều nhà môi giới hiển thị cho người mua tiềm năng một tài sản được liệt kê, cho phép mọi người cố gắng bán một tài sản dường như là cách tốt nhất để tiếp xúc.
Một quan niệm sai lầm khác của người mua nước ngoài khi mua bất động sản ở Nicaragua là người bán đang trả tiền cho đại lý bất động sản. Điều này đôi khi là trường hợp, nhưng ngay cả khi đó là người mua có thể được yêu cầu trả tiền hoa hồng. Vâng, đây là hợp pháp ở Nicaragua. Trên thực tế, không chỉ có thể có một khoản hoa hồng được trả bởi người bán và người mua, mà đại lý bất động sản có thể đã thêm một số tiền vào những gì người bán thực sự muốn trong tay mình. Điều này cũng là hợp pháp. Trường hợp xấu nhất là người bán muốn 50.000 đô la Mỹ cho ngôi nhà của mình. Những người bán cung cấp cho bất cứ ai bán nhà US $ 1000 hoặc tỷ lệ phần trăm. Các đại lý bán bất động sản quảng cáo nhà với giá 59.900 đô la Mỹ, cho phép phòng đàm phán. Một người mua định cư trên US $ 55.000 nhưng được cho biết rằng ở Nicaragua, người mua trả tiền hoa hồng. Không thực sự là sự thật, nhưng đủ phổ biến để mọi người nghĩ rằng đó là một quy tắc. Hoa hồng được yêu cầu có thể là bất cứ thứ gì lên tới 10%, hoặc nó có thể là một khoản phí cố định. Sau khi tất cả được nói và thực hiện và người mua đồng ý mua tài sản với giá 55.000 USD. Trong trường hợp như vậy, ‘đại lý’ sẽ nhấn mạnh vào khoản thanh toán 5000 đô la Mỹ không hoàn lại. Khi đóng cửa, người bán nhận được 50.000 đô la Mỹ mà họ muốn và đại lý bán hàng bỏ túi phần còn lại.
Tôi biết một người mua đã trao cho một ‘người môi giới’ US $ 65.000 để mua một trang trại rộng 3 mẫu với một ngôi nhà nhỏ trong khu nhà. “Người môi giới” sau đó đã đến gặp chủ sở hữu của tài sản và trả cho anh ta 20.000 USD để mua đất. Điều tồi tệ hơn … ‘người môi giới’ không bao giờ bận tâm thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu cho đến khi người mua phát hiện ra anh ta không phải là chủ sở hữu khi anh ta cố gắng nộp thuế quá hạn dài. Cuối cùng, tài sản được mua bởi một nhà phát triển với giá thấp hơn 65.000 đô la Mỹ ban đầu, nhưng 8 năm sau đó được đánh giá cao. Trong một trường hợp khác, người châu Âu mua nhà và trả 85.000 đô la Mỹ. Tất nhiên dựa trên lời đề nghị của họ về các giá trị bất động sản châu Âu mà họ biết, người ta cho rằng họ đang nhận được một món hời. ‘Người môi giới’ đã bỏ túi 85.000 đô la Mỹ và một khoản hoa hồng mà anh ta đã tính khi mua. Một lần nữa, hoàn toàn hợp pháp ở Nicaragua …
Cách để điều hướng qua những gì người nước ngoài xem là sự hỗn loạn của thị trường là sử dụng một nhà tư vấn bất động sản am hiểu để tìm một bất động sản bạn muốn, thương lượng giá cả, các điều khoản và điều kiện, tiến hành thẩm định cần thiết, xác nhận tiêu đề và khảo sát, v.v. Đây là một dịch vụ dựa trên phí nhưng ít tốn kém hơn nhiều so với hoa hồng bán hàng theo tỷ lệ phần trăm và ít hơn nhiều so với một sai lầm tốn kém. Một dịch vụ như vậy là Nica Investments, một công ty tư vấn bất động sản hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản hoặc doanh nghiệp ở Nicaragua.
