Boom & Bust của ngành bất động sản Ấn Độ
Nhấn chìm thời kỳ trì trệ, sự phát triển của ngành bất động sản Ấn Độ đã trở nên phi thường, thúc đẩy, nền kinh tế đang phát triển, nhân khẩu học thuận lợi và chế độ đầu tư trực tiếp nước ngoài tự do hóa. Tuy nhiên, bây giờ hiện tượng không ngừng này của lĩnh vực bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu co lại.
Điều gì có thể là lý do của một xu hướng như vậy trong lĩnh vực này và nó sẽ mất khóa học trong tương lai? Bài viết này cố gắng tìm câu trả lời cho những câu hỏi này …
Tổng quan về lĩnh vực bất động sản Ấn Độ
Từ năm 2004-05, ngành thực tế Ấn Độ có sự tăng trưởng vượt bậc. Đăng ký tốc độ tăng trưởng 35%, lĩnh vực bất động sản ước tính trị giá 15 tỷ USD và dự kiến sẽ tăng trưởng với tốc độ 30% hàng năm trong thập kỷ tới, thu hút đầu tư nước ngoài trị giá 30 tỷ USD, với một con số của các công viên CNTT và thị trấn dân cư đang được xây dựng trên khắp Ấn Độ.
Thuật ngữ bất động sản bao gồm nhà ở, văn phòng thương mại và không gian giao dịch như nhà hát, khách sạn và nhà hàng, cửa hàng bán lẻ, các tòa nhà công nghiệp như nhà máy và tòa nhà chính phủ. Bất động sản liên quan đến mua bán và phát triển đất, nhà ở và không dân cư. Các hoạt động của lĩnh vực bất động sản cũng nắm lấy lĩnh vực xây dựng và xây dựng.
Ngành này chiếm nguồn tạo việc làm chính trong nước, là nhà tuyển dụng lớn thứ hai, bên cạnh nông nghiệp. Ngành này có mối liên kết ngược và xuôi với khoảng 250 ngành công nghiệp như xi măng, gạch, thép, vật liệu xây dựng, v.v.
Do đó, việc tăng đơn vị chi tiêu của lĩnh vực này có hiệu lực nhân lên và khả năng tạo thu nhập cao gấp năm lần.
Sự xuất hiện toàn diện
Trong lĩnh vực bất động sản, thành phần chính bao gồm nhà ở chiếm 80% và đang tăng trưởng với tỷ lệ 35%. Phần còn lại bao gồm các phân khúc thương mại văn phòng, trung tâm mua sắm, khách sạn và bệnh viện.
o Đơn vị nhà ở: Với nền kinh tế Ấn Độ tăng vọt với tỷ lệ 9% kèm theo mức thu nhập của tầng lớp trung lưu gia tăng, gia đình hạt nhân ngày càng tăng, lãi suất thấp, cách tiếp cận hiện đại đối với quyền sở hữu nhà và thay đổi thái độ của tầng lớp lao động trẻ về tiết kiệm và mua để mua và trả nợ đã góp phần làm tăng nhu cầu nhà ở.
Trước đây, chi phí của các ngôi nhà được sử dụng là gấp bội gần 20 lần thu nhập hàng năm của người mua, trong khi ngày nay nhiều người ít hơn 4,5 lần.
Theo kế hoạch năm năm lần thứ 11, thiếu hụt nhà ở vào năm 2007 là 24,71 triệu và tổng nhu cầu nhà ở trong giai đoạn (2007-2012) sẽ là 26,53 triệu. Tổng yêu cầu quỹ trong lĩnh vực nhà ở đô thị cho kế hoạch năm năm lần thứ 11 được ước tính là 361318 rupee.
Tóm tắt các yêu cầu đầu tư cho kế hoạch XI được chỉ ra trong bảng sau
SCENARIO Yêu cầu đầu tư
Thiếu nhà ở vào đầu giai đoạn kế hoạch XI 147195.0
Bổ sung mới vào kho nhà ở trong giai đoạn kế hoạch XI bao gồm thiếu nhà ở bổ sung trong giai đoạn kế hoạch 214123.1
Tổng nhu cầu nhà ở cho giai đoạn kế hoạch 361318.1
o Cơ sở văn phòng: tăng trưởng nhanh chóng của nền kinh tế Ấn Độ, đồng thời cũng có tác động lớn đến nhu cầu của bất động sản thương mại để giúp đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp. Tăng trưởng trong yêu cầu không gian văn phòng thương mại được dẫn dắt bởi ngành gia công phần mềm và công nghệ thông tin (CNTT) đang phát triển và bán lẻ có tổ chức. Ví dụ, riêng IT và ITES ước tính sẽ cần 150 triệu m2 trên toàn đô thị Ấn Độ vào năm 2010. Tương tự, ngành bán lẻ có tổ chức có thể sẽ cần thêm 220 triệu m2 vào năm 2010.
o Trung tâm mua sắm: trong mười năm qua, đô thị hóa đã tăng lên với tốc độ CAGR là 2%. Với sự tăng trưởng của ngành dịch vụ không chỉ thúc đẩy thu nhập khả dụng của dân thành thị mà còn trở nên có ý thức về thương hiệu hơn. Nếu chúng ta đi theo con số, ngành bán lẻ Ấn Độ ước tính khoảng 350 tỷ đô la Mỹ và dự báo sẽ tăng gấp đôi vào năm 2015.
Do đó, mức thu nhập tăng và thay đổi nhận thức đối với hàng hóa có thương hiệu sẽ dẫn đến nhu cầu cao hơn về không gian trung tâm mua sắm, bao gồm triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ trong các hoạt động phát triển trung tâm mua sắm.
o Multiplexes: một động lực tăng trưởng khác cho lĩnh vực bất động sản đang gia tăng nhu cầu về ghép kênh. Sự tăng trưởng cao hơn có thể được chứng kiến do các yếu tố sau:
1. Ghép kênh bao gồm 250-400 chỗ ngồi trên mỗi màn hình so với 800-1000 chỗ ngồi trong một rạp chiếu màn hình duy nhất, giúp chủ sở hữu ghép kênh có thêm lợi thế, cho phép họ tối ưu hóa việc sử dụng công suất.
2. Ngoài các doanh thu không bán vé như thực phẩm và đồ uống và cho thuê không gian thừa cho nhà bán lẻ cung cấp doanh thu vượt mức cho các nhà phát triển nhà hát.
o Khách sạn / Khu nghỉ dưỡng: như đã đề cập ở trên rằng sự bùng nổ lớn trong lĩnh vực bất động sản là do thu nhập của tầng lớp trung lưu tăng lên. Do đó, với xu hướng tăng thu nhập để dành một phần thu nhập của họ cho các tour du lịch và du lịch cũng sẽ tăng lên, điều này dẫn đến nhu cầu cao hơn về khách sạn và khu nghỉ dưỡng trên cả nước. Ngoài ra, Ấn Độ cũng đang nổi lên như một điểm đến chính cho du lịch toàn cầu ở Ấn Độ đang thúc đẩy nhu cầu khách sạn / khu nghỉ dưỡng.
Con đường do chính phủ đặt ra
Lĩnh vực này đã đạt được đà sau khi trải qua một thập kỷ trì trệ do các sáng kiến của chính phủ Ấn Độ. Chính phủ đã đưa ra nhiều biện pháp cải cách tiến bộ để tiết lộ tiềm năng của ngành và cũng để đáp ứng mức cầu ngày càng tăng.
o 100% vốn FDI được phép trong tất cả các dự án thực tế thông qua tuyến đường tự động.
o Trong trường hợp các thị trấn tích hợp, diện tích tối thiểu được phát triển đã giảm xuống còn 25 mẫu Anh từ 100 mẫu Anh.
o Trần đất đô thị và đạo luật điều chỉnh đã bị bãi bỏ bởi một số lượng lớn các quốc gia.
o Pháp luật của đặc khu kinh tế hành động.
o Hồi hương hoàn toàn khoản đầu tư ban đầu sau 3 năm.
o 51% vốn FDI được phép trong các cửa hàng bán lẻ thương hiệu duy nhất và 100% bằng tiền mặt và thực hiện theo lộ trình tự động.
Do đó, tất cả các yếu tố trên có thể được quy cho sự tăng trưởng phi thường của lĩnh vực này. Với những cơ hội đầu tư và phát triển đáng kể đang nổi lên trong ngành này, lĩnh vực thực tế Ấn Độ hóa ra là mỏ vàng tiềm năng cho nhiều nhà đầu tư quốc tế. Hiện tại, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực này được ước tính nằm trong khoảng từ 5 tỷ đến 5,50 tỷ USD.
Top các nhà đầu tư bất động sản hàng đầu trong cuộc đột phá
Hồ sơ nhà đầu tư
Hai phân khúc hoạt động mạnh nhất là các cá nhân và tổ chức tài chính cao cấp. Cả hai phân khúc này đặc biệt tích cực trong bất động sản thương mại. Trong khi các tổ chức tài chính như HDFC và ICICI thể hiện sự ưu tiên cao đối với đầu tư thương mại, thì các cá nhân có giá trị ròng cao thể hiện sự quan tâm đầu tư vào khu dân cư cũng như tài sản thương mại.
Ngoài ra, danh mục quan trọng thứ ba là NRI (người Ấn Độ không thường trú). Họ chủ yếu đầu tư vào tài sản dân cư hơn tài sản thương mại. Tình cảm gắn bó với đất bản địa có thể là lý do cho đầu tư của họ. Và hơn nữa, các tài liệu và thủ tục cần thiết để mua các bất động sản ngoại trừ các thuộc tính nông nghiệp và đồn điền khá đơn giản. Do đó, NRI đang thể hiện sự quan tâm lớn hơn đối với việc đầu tư vào lĩnh vực thực tế Ấn Độ.
NHÀ ĐẦU TƯ CHỦ YẾU
o Emmar bất động sản, của Dubai, một trong những nhà phát triển bất động sản niêm yết lớn nhất thế giới đã gắn liền với sự phát triển MGF có trụ sở tại Delhi để đầu tư vốn lớn nhất vào lĩnh vực thực tế Ấn Độ cho trung tâm mua sắm và các cơ sở khác ở Gurgaon.
o Nhà phát triển bất động sản hàng đầu của Dlf Ấn Độ và Laing O Rourke (LOR) nổi tiếng của Vương quốc Anh đã chung tay tham gia vào các dự án hiện đại hóa và cơ sở hạ tầng sân bay.
o Một khoản đầu tư khổng lồ được thực hiện bởi sự hợp tác quốc tế của Hoàng gia Ấn Độ raj trong một dự án bất động sản duy nhất có tên là thành phố vườn hoàng gia ở Bangalore trong thời gian 10 năm. Giá trị bán lẻ của dự án được ước tính là khoảng 8,9 tỷ USD.
o Phát triển bất động sản của Indiabulls đã thỏa thuận với phát triển bất động sản dev, một công ty được thành lập tại Isle of Man, theo đó dev đã đăng ký mua cổ phiếu mới và cũng là cổ đông thiểu số của công ty. Nhưng trong những phát triển gần đây, những người mắc nợ đã mua lại toàn bộ cổ phần trong phát triển tài sản dev trong một thỏa thuận hoán đổi cổ phiếu trị giá 138 triệu bảng Anh (10,9 tỷ ruppe).
o Ngoài sự phát triển bất động sản này mở ra cơ hội cho các lĩnh vực liên quan như cho vay mua nhà và bảo hiểm. Một số toàn cầu đã thể hiện sự quan tâm trong lĩnh vực này. Điều này bao gồm các công ty như Cesma International từ Singapore, American International Group Inc (AIG), High Point Rendel của Vương quốc Anh, Colony Capital và Brack Capital của Hoa Kỳ và Lee Kim Tah Holdings để kể tên một số.
Sau đây là tên của một số công ty đã đầu tư vào Ấn Độ
Nhà phát triển quốc tế Đầu tư quốc gia
(triệu USD)
Tài sản của Emmar Dubai 500
Ascendas Singapore 350
Salem & ciputra Group Indonesia 350
GE tài chính thương mại US 63
Tishman Speyer Properties US 300
Đồng thời nhiều nhà bán lẻ Ấn Độ đang thâm nhập thị trường quốc tế thông qua các khoản đầu tư đáng kể vào thị trường nước ngoài.
o Tập đoàn Đại sứ quán đã ký một thỏa thuận với chính phủ Serbia để xây dựng công viên CNTT trị giá 600 triệu đô la Mỹ ở Serbia.
o Các nhà phát triển Parsvanath đang thực hiện một dự án trong nhóm Al – Hasan ở Oman
o Các nhà phát triển Puravankara được liên kết với dự án ở Srilanka – một khu dân cư cao cấp, bao gồm 100 biệt thự.
o API Ansals gắn liền với nhóm UEM của Malaysia để thành lập một công ty liên doanh, Ansal-API UEM hợp đồng pvt ltd, có kế hoạch đấu thầu hợp đồng chính phủ ở Malaysia.
o Dự án thành phố phía nam của Kolkata đang thực hiện hai dự án ở Dubai.
Trước ngày tự do hóa khi Ấn Độ mở cửa thị trường cho người chơi nước ngoài, có xu hướng cạnh tranh để mang lại hiệu suất dựa trên chất lượng cho sự hài lòng về chi phí, từ đó sẽ mang lại công nghệ chất lượng và minh bạch trong lĩnh vực này và những người chiến thắng cuối cùng là người mua tình huống này.
Tuy nhiên, giai đoạn tăng trưởng không bao giờ kết thúc này của khu vực thực tế đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi kịch bản toàn cầu từ đầu năm 2008. Nhà phân tích cho rằng tình hình sẽ thắng thế trong tương lai gần, và tiếng vang mới nhất của ngành này là “chậm lại”.
Giai đoạn trượt của ngành thực tế
Trong kịch bản hiện tại của suy thoái toàn cầu, nơi thị trường chứng khoán đang lao dốc, lãi suất và giá cả đang tăng, hậu quả của điều này bây giờ cũng có thể được cảm nhận trên lĩnh vực bất động sản Ấn Độ. Nhìn chung, nhu cầu chậm lại có thể được chứng kiến trên khắp Ấn Độ, điều này gây ra rắc rối cho các doanh nghiệp lớn trong ngành. Điều chỉnh giá bất động sản và cho thuê đang làm xói mòn vốn hóa thị trường của nhiều công ty niêm yết như dlf và unitech.
Cơ sở đằng sau sự chậm lại …
Giá propetry di chuyển vì nguyên tắc cơ bản của cung và cầu
o khi cầu cao và cung thấp giá sẽ tăng
o Khi cầu thấp và cung cao sẽ giảm.
Ví dụ: giả sử rằng ai đó đã mua một tài sản với giá X và anh ta đang cố bán tài sản (giả sử sau một năm), có thể có ba lựa chọn, giả định rằng chủ sở hữu đang cần tiền và không thể chờ đợi nhiều hơn 3 tháng để bán tài sản.
1. Khi giá bất động sản lướt qua mọi nơi: bây giờ chủ sở hữu sẽ cố gắng thêm càng nhiều phí bảo hiểm vào tài sản càng tốt, để đặt lợi nhuận, do đó anh ta sẽ đợi 3 tháng và bán hết trong tháng trước với giá cao nhất. Trường hợp anh ta không nhận được tổng cộng R + R Y.
2. Khi giá bất động sản ổn định: ở đây chủ sở hữu sẽ không thể bán với giá cao và ghi lãi do ổn định thị trường & vì anh ta không muốn bán lỗ, anh ta sẽ cố gắng để có được số tiền tương tự anh ta mang tài sản cho. Trường hợp anh ta sẽ nhận được tổng cộng X = R Y
3. khi giá bất động sản giảm: chủ sở hữu sẽ cố gắng bán tài sản ít nhất là lợi nhuận hoặc chi phí thấp nhất. Vì vậy, anh ta không nhận được X-RY.
Các giao dịch thực tế tại các thành phố lớn như Delhi, Mumbai, Bangalore, Chennai và Hyderabad đã cho thấy sự sụt giảm lớn từ tháng 10 năm 2007 – tháng 3 năm 2008. Sự sụp đổ đã được giảm bớt bởi sự sụp đổ của thị trường chứng khoán vì nó ngăn chặn việc tạo ra sự giàu có, dẫn đến thiếu hụt vốn giữa các nhà đầu tư để đầu tư vào hoạt động bất động sản. Ngoài ra, để bù đắp tổn thất cổ phần, nhiều nhà đầu tư không còn lựa chọn nào khác ngoài việc bán tài sản bất động sản của họ.
Các yếu tố khác đã góp phần vào sự chậm lại này là tăng lãi suất dẫn đến chi phí cao hơn. Do đó, gần như tất cả các nhà phát triển đang phải đối mặt với khủng hoảng thanh khoản nghiêm trọng và gặp khó khăn trong việc hoàn thành các dự án đang thực hiện. Tình hình có vẻ là thảm họa đến nỗi hầu hết các công ty đã báo cáo thiếu hụt tiền mặt 50-70%. Các nhà phát triển hạng A đang phải đối mặt với khủng hoảng tiền mặt bao gồm DLF, MGF, Emmar, nhà phát triển Shobha, Unitech, Omaxe, Parsvnath Developers, Hiranandani Group, Ansal API, BPTP Developers và TDI Group. Do hậu quả của thanh khoản này, nhiều nhà phát triển đã bắt đầu chậm lại hoặc thậm chí ngừng xây dựng các dự án đang trong giai đoạn phát triển ban đầu hoặc sẽ không ảnh hưởng đến lợi nhuận của họ trong tương lai gần.
Ngoài ra với việc tăng chi phí đầu vào của sắt thép và vật liệu xây dựng, nó đã trở thành vô hình đối với các nhà xây dựng để xây dựng các tài sản với giá thỏa thuận. Kết quả là có thể có sự chậm trễ trong việc hoàn thành các hạn chế tài chính hàng đầu của dự án.
Đồng thời ngành công nghiệp CNTT chiếm 70% tổng số thương mại đang phải đối mặt với sự chậm lại. Nhiều người mua nhà ở đang chờ điều chỉnh giá trước khi mua bất kỳ tài sản nào, có thể ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển của người xây dựng.
Hậu quả của cú sốc thực tế đối với các ngành khác
Ngành xi măng bị ảnh hưởng bởi sự suy giảm thực tế
Sự hỗn loạn trong lĩnh vực bất động sản cũng đang truyền đi những nỗi đau trong ngành xi măng. Dự kiến tốc độ tăng trưởng của ngành xi măng sẽ giảm xuống 10% trong tài khóa hiện tại. Những lý do đằng sau một dự phòng như vậy là chi phí đầu vào cao hơn, định giá thị trường thấp và tăng công suất dẫn đến nhu cầu trong ngành giảm. Lạm phát cao và lãi suất cho vay mua nhà đã làm chậm tốc độ tăng trưởng của ngành bất động sản, chiếm 60% tổng nhu cầu xi măng. Các kế hoạch mở rộng lớn được công bố bởi các ngành công nghiệp chính sẽ làm tăng thêm sự khốn khổ của họ vì nhu cầu thị trường thấp sẽ làm giảm đáng kể việc sử dụng năng lực của họ.
Thiết lập các cơ sở mới sẽ truyền đạt công suất bổ sung lần lượt là 34 triệu âm và 45 triệu âm trong năm 2008-09 & 2009-10. Điều này có khả năng làm giảm mức sử dụng công suất trong ngành giảm từ 101% hiện tại xuống còn 82%. Ngay cả khi nó mất năng lượng để ra lệnh, giá tăng, chi phí điện, nhiên liệu và vận chuyển hàng hóa sẽ gây thêm áp lực lên chi phí đầu vào.
Ambuja Cements cũng đang giao dịch với mức chiết khấu cao hơn so với chu kỳ giảm trước đó, cho thấy giá trị đáy. Tuy nhiên, định giá thay thế cho Madras Cements và India Cements chỉ ra phạm vi cho sự sụt giảm tiếp theo khi so sánh với định giá chu kỳ giảm trước đó của chúng.
Tất cả điều này đã thêm vào sự đình trệ của ngành xi măng.
Quảng cáo thực tế chết
Sức nóng của ebb thực tế cũng đang được cảm nhận bởi ngành quảng cáo. Người ta ước tính rằng tất cả các nhà phát triển lớn như DLF, omaxe, ansals & Parsvnath đã quyết định cắt giảm ngân sách quảng cáo của họ khoảng 5%. Ngành công nghiệp quảng cáo ở Ấn Độ được ước tính là khoảng 10.000 crore. Xu hướng này có thể được chứng kiến do tinh thần suy yếu của người mua tiềm năng và các công ty bất động sản gọi đó là kiểm tra thực tế về ngân sách quảng cáo của họ. Báo cáo từ Adex Ấn Độ, một bộ phận của TAM Media Research, cho thấy tỷ lệ quảng cáo bất động sản trên báo in đã giảm 2% trong năm 2007 so với năm 2006. Theo Adex, tỷ lệ quảng cáo bất động sản trên báo in nói chung và Quảng cáo truyền hình năm ngoái lần lượt là 4% và 1%. Nó ‘ Thực tế đã biết rằng cơ sở hạ tầng và các công ty bất động sản chịu trách nhiệm cho ngành quảng cáo duy trì tốc độ tăng trưởng gấp đôi didgit. Do đó, nó hiểu rằng sự chậm lại gần đây trong lĩnh vực thực tế iindian đã làm cho mọi thứ tồi tệ hơn cho ngành quảng cáo. Báo cáo Adex chỉ ra rằng 10 nhà quảng cáo hàng đầu đã chia sẻ tổng cộng 16 phần trăm tổng khối lượng quảng cáo của quảng cáo bất động sản được in trong năm 2007. Danh sách này bao gồm các tên như DLF Group, Parsvnath, Sahara, HDIL và nhóm Omaxe. Tuy nhiên, bất động sản có cổ phần tối đa trong các ấn phẩm Nam Ấn, tiếp theo là ấn phẩm Bắc và Tây với tỷ lệ tương ứng là 32% và 26% trong năm 2007. Báo cáo Adex chỉ ra rằng 10 nhà quảng cáo hàng đầu đã chia sẻ tổng cộng 16 phần trăm tổng khối lượng quảng cáo của quảng cáo bất động sản được in trong năm 2007. Danh sách này bao gồm các tên như DLF Group, Parsvnath, Sahara, HDIL và nhóm Omaxe. Tuy nhiên, bất động sản có cổ phần tối đa trong các ấn phẩm Nam Ấn, tiếp theo là ấn phẩm Bắc và Tây với tỷ lệ tương ứng là 32% và 26% trong năm 2007. Báo cáo Adex chỉ ra rằng 10 nhà quảng cáo hàng đầu đã chia sẻ tổng cộng 16 phần trăm tổng khối lượng quảng cáo của quảng cáo bất động sản được in trong năm 2007. Danh sách này bao gồm các tên như DLF Group, Parsvnath, Sahara, HDIL và nhóm Omaxe. Tuy nhiên, bất động sản có cổ phần tối đa trong các ấn phẩm Nam Ấn, tiếp theo là ấn phẩm Bắc và Tây với tỷ lệ tương ứng là 32% và 26% trong năm 2007.
Theo nhiều chuyên gia tư vấn của các cơ quan quảng cáo, hiện tượng này đang gây thiệt hại vì tất cả các công ty bất động sản đều muốn có một dấu chân quốc gia và các công ty này cũng đang trở thành chuyên gia. Do đó, họ đang thiết lập các tiêu chuẩn khi nói đến tỷ lệ quảng cáo trên doanh số.
Thị trường chứng khoán giảm đánh bại chứng khoán thực tế
Chứng khoán thực tế đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự không chắc chắn chiếm ưu thế trên thị trường chứng khoán. Chỉ số thực tế BSE là chỉ số tồi tệ nhất đã giảm 51% mức cao nhất trong 52 tuần đạt được trong thực tế. Chỉ số chuẩn BSE đã giảm 24% kể từ tháng 1. Công ty bất động sản lớn nhất của đất nước DLF đã mất 54% trong khi unitech mất 64% so với mức đỉnh. Các tập lệnh của căn cứ Delhi Parsvnath và omaxe đã mất 68% mỗi lần kể từ tháng Một.
Lĩnh vực này đang đối mặt với sự sụt giảm lớn về khối lượng bán hàng ở hầu hết các thị trường của đất nước. Các nhà đầu cơ đã thoát khỏi thị trường và Mumbai và NCR, các thị trường bất động sản lớn nhất trong các thị trường đang che đậy doanh số bị khuất phục. Ở Gurgaon và Noida, nơi đã chứng kiến giá gần như tăng gấp ba trong bốn năm, doanh số giảm 70%, dẫn đến việc điều chỉnh giá 10-20%.
Hãy để chúng tôi có một cái nhìn như thế nào các thành phố lớn bị ảnh hưởng bởi sự sụp đổ thực tế.
Top 4 metro dẫn đầu – trong sự chậm lại
Delhi & NCR
Trong khi gấu đang thống trị thị trường chứng khoán, lĩnh vực bất động sản ở khu vực Delhi & NCR đã bắt đầu phải đối mặt với sự ra đi của các nhà đầu tư đầu cơ khỏi thị trường. Theo các nhà phát triển có trụ sở tại khu vực, việc bán căn hộ đã trở nên rất phức tạp ở giai đoạn ra mắt do thiếu sự quan tâm từ các nhà đầu cơ. Các nhà phát triển cho rằng sự ổn định về giá so với trước đây khi giá tăng lên hàng tháng. Kịch bản đã thay đổi rất nhiều trong năm nay đến nỗi các nhà phát triển hiện đang gặp khó khăn trong việc đặt chỗ căn hộ có thể trì hoãn các dự án của họ và giảm sức mạnh định giá của họ một năm trước, nếu 100 căn hộ đã được bán trong tháng ở giai đoạn ra mắt thì bây giờ nó đã đến giảm 30-40 mỗi tháng. Đến giữa năm 2007, các nhà đầu cơ kiếm tiền nhanh chóng bằng cách đặt trước nhiều căn hộ khi ra mắt dự án và thoát trong vòng vài tuần hoặc vài tháng. Nhưng bây giờ do sự ổn định của giá bất động sản, phạm vi nhỏ chỉ còn lại cho các nhà đầu cơ kiếm tiền trong ngắn hạn. Do đó, kết quả là sự rút lui của họ khỏi ngành.
Mumbai
Thị trường bất động sản Mumbai, nơi chứng kiến sự tăng giá rất lớn trong những năm gần đây, khiến thành phố này tham gia vào liên minh các thành phố đắt đỏ nhất thế giới, hiện đang cảm thấy sức nóng của sự chậm lại. Doanh số bán bất động sản tăng trưởng khoảng 20% mỗi năm đã tăng 17% trong năm 2007-08.
Mặc dù tin tức chậm lại về thị trường bất động sản ở thủ đô tài chính của đất nước đã được nói đến nhiều, nhưng đây là lần đầu tiên các số liệu chứng minh mức độ chậm lại. Thông tin về việc bán bất động sản thương mại và nhà ở từ văn phòng đăng ký thuế tem cho thấy ít hơn 12.000 giao dịch trong năm tài chính vừa qua so với năm trước. Từ tháng 4 năm 2007 đến tháng 3 năm 2008, 62.595 căn hộ đã được mua ở Mumbai so với 74.555 trong năm 2006-2007.
Theo phân tích thực tế, khối lượng bán hàng có thể chết dần ở phía nam khi các nhà phát triển tiếp tục giữ giá dốc và người mua dự đoán sẽ giảm hơn nữa với mức giá hiện tại vượt quá tầm với. Họ cũng nói thêm rằng thị trường đang ở chế độ điều chỉnh và xu hướng giảm được dự đoán trong 12 tháng nữa.
Trong khoảng thời gian 1992-96, thị trường đã tăng theo cách tương tự như trong giai đoạn 2003-2007. Sau năm 96, khối lượng giảm 50%. Lần này một lần nữa dự kiến sẽ giảm đáng kể mặc dù không quá dốc. Nhu cầu hiện đang rất chậm chạp và khách hàng không muốn rút cổ ra và giao dịch với mức giá phổ biến. Châu Âu trong vài năm qua chúng tôi đã chứng kiến chỉ số thực tế tăng cao trên BSE và nó cũng có thể cảm nhận được ở Ấn Độ. Trong số đó, Chennai cũng không ngoại lệ. Với sự bùng nổ CNTT trong vài năm qua và việc bơm tiền của NRI đã dẫn đến giá cả chạm vào bầu trời. Chennai cũng chứng kiến giá bất động sản bùng nổ rất lớn trong vài năm qua. Tuy nhiên, trong vài tháng qua, nó đã phải đối mặt với tốc độ tăng trưởng chậm lại.
Các yếu tố sau có thể được quy cho điều này:
o Đây là một trong những yếu tố phổ biến trên khắp Ấn Độ – tăng lãi suất cho vay mua nhà, khiến cho một người có lương bình thường rất khó có thể mua được nhà.
o Khấu hao đồng đô la Mỹ, có nghĩa là NRI, những người trước đây đã bơm tiền vào bất động sản giờ đây có thể nhận được số lượng rupee ít hơn trên mỗi đô la họ kiếm được ở Mỹ. Do đó, nhiều người trong số họ đã thay đổi kế hoạch mua nhà ở Ấn Độ.
o Cơ quan phát triển đô thị Chennai (CMDA) đã áp đặt các quy định nghiêm ngặt hơn đối với việc xây dựng căn hộ và các hình phạt cho các vi phạm nghiêm trọng hơn trước.
o Thất bại của hệ thống pháp luật của changu để ngăn chặn sự xâm nhập, các tài liệu giả mạo và xây dựng bất hợp pháp đã làm tăng thêm vấn đề vì nhiều NRI đang do dự để mua các mảnh đất ở changu.
o Ngoài trận sóng thần năm 2004 này đã làm lung lay niềm tin của nhiều nhà đầu tư đầu tư vào bất động sản.
Tuy nhiên, nhiều nhà phân tích khá lạc quan về khu vực này. Đặc biệt là ở các khu vực như mahabalipuram cũ, phía nam Chennai, v.v … vì nhiều công ty IT / ITES / điện tử / ô tô dự kiến sẽ thành lập trung tâm của họ ở những khu vực này. Khi các dự án này hoàn thành và các công ty bắt đầu hoạt động, nhiều người muốn sống gần các khu vực như vậy và kết quả sẽ bùng nổ trong khu vực dân cư.
Bangalore
Như đã thảo luận cho các thành phố trên, Bangalore cũng đang thu hẹp giữa các kịch bản tương tự. Bangalore dường như đang ở giữa cung và cầu thấp. Xu hướng này là do các nhà phát triển cận thị, do sự tăng trưởng đột ngột ở Bangalore trong vài năm qua, rất nhiều nhà xây dựng đã nắm bắt cơ hội xây dựng nhà ở vì nghĩ rằng họ sẽ có nhiều việc làm, tăng lương và do đó nhu cầu về nhà ở. Vài năm qua đã được vui vẻ cho Bangalore khi ngành công nghiệp CNTT đang hoạt động tốt và các ngành ngân hàng và bán lẻ đang mở rộng.
Tuy nhiên với sự suy thoái kinh tế đột ngột này, do thị trường chứng khoán Ấn Độ đang run rẩy, lãi suất cao, việc làm và tuyển dụng bị đóng băng đã dẫn đến việc ngừng đầu tư vào thị trường bất động sản địa phương.
Theo các nhà phát triển ngành công nghiệp bất động sản của Bangalore đã trải qua sự sụt giảm khoảng 15- 20% về khối lượng giao dịch. Thêm vào đó, các nhà phát triển hạng A đã phải đối mặt với mức giảm 50% về mức đặt phòng hàng tháng so với những gì họ được hưởng vào tháng 12 năm 2007.
Triển vọng tới tương lai
Sự bùng nổ bất động sản tại bất động sản Ấn Độ là do các ngành công nghiệp CNTT và BPO đang phát triển. Lý do cơ bản cho tất cả những động thái này là bất động sản Ấn Độ có sức hấp dẫn rất lớn, vì nhân khẩu học cơ bản và sự thiếu hụt nguồn cung. Bất động sản Ấn Độ đang có một giấc mơ chạy trong năm năm qua.
Tuy nhiên, trong kịch bản hiện tại, thị trường bất động sản Ấn Độ đang trải qua giai đoạn điều chỉnh giá và có những khả năng phóng đại rằng những mức giá tăng này có khả năng sẽ giảm.
Trong kịch bản này mũ sẽ là khóa học trong tương lai của ngành này?
Nhiều nhà phân tích cho rằng việc thắt chặt chính sách tiền tệ của Ấn Độ, nhu cầu giảm và lo ngại thanh khoản ngày càng tăng có thể có tác động tiêu cực đến hồ sơ của các công ty bất động sản. Chậm lại cũng sẽ hỗ trợ trong quá trình thoát khỏi một số thực thể yếu hơn khỏi thị trường và tăng sức mạnh của một số nhà phát triển được thành lập. Một sự chậm lại kéo dài cũng có thể làm giảm sự thèm ăn của vốn cổ phần tư nhân.
Người ta cũng dự đoán rằng các kế hoạch phát triển lớn và mua đất tích cực đã dẫn đến sự gia tăng đáng kể về đòn bẩy tài chính (nợ / EBITDA) của hầu hết các nhà phát triển, với những người chơi nhỏ hơn hiện đang chịu áp lực thanh khoản để thực hiện dự án cũng như suy thoái chung trong bán tài sản. Các nhà phát triển bất động sản bị ảnh hưởng bởi doanh số giảm và các vấn đề thanh khoản sẽ cần phải giảm giá niêm yết để tăng nhu cầu, nhưng nhiều người dường như vẫn đang giữ giá chào bán – điều này sẽ làm chậm quá trình phục hồi nhu cầu và tăng rủi ro về áp lực thanh khoản.
Nó đã được chứng kiến rằng trước giai đoạn chậm lại, các dự án đã được bán mà không có bất kỳ móc nối nào ở một mức độ xa hoa. Nhưng hiện tại tác động tiêu cực là rất rõ ràng vì nhiều dự án cao cấp vẫn đang nằm không bán được. Trong một kịch bản như vậy, có thể có phước lành trong việc ngụy trang vì các nhà đầu cơ cấu hình cao sẽ ra đường cho người dùng thực tế.
Nhưng ở đây, ngành cũng phải đối mặt với rắc rối vì sự điều chỉnh giá đã đi kèm với việc tăng lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng dẫn đến sự xói mòn sức mua của tầng lớp trung lưu và thượng lưu trong số những người thuộc nhóm người dùng cuối hoặc người dùng thực tế .
Do đó, trong tương lai, các nhà phân tích ngành bất động sản kêu gọi chờ đợi và theo dõi phương pháp để nắm bắt cơ hội tốt nhất với hy vọng giảm lãi suất cho vay.
