Tôi thường nói với mọi người rằng trở thành triệu phú trong kinh doanh bất động sản là một điều dễ dàng để thực hiện. Họ thường cho tôi một cái nhìn hoang mang. Tôi nói rằng bạn không cần phải hiểu mọi khía cạnh của bất động sản để bắt đầu đầu tư. Điều tốt nhất để làm là bắt đầu với chiến lược mua và nắm giữ cơ bản mua bất kỳ loại tài sản nào bạn có khả năng mua với càng ít tiền càng tốt. Làm thế nào bạn mua một cái gì đó với càng ít tiền càng tốt tùy thuộc vào tình hình tài chính của bạn và loại thế chấp nào bạn có khả năng đủ điều kiện. Vì các hướng dẫn về thế chấp và sự can thiệp của chính phủ thay đổi hàng ngày, tôi không thể nói cho bạn cách tốt nhất để làm điều đó. Tôi có thể cho bạn biết tôi đã làm điều đó như thế nào trong nhiều năm bằng cách sử dụng kỹ thuật giảm tiền mà tôi đã mô tả trước đó trong cuốn sách. Nhưng tôi’
Nếu bạn mua căn nhà 100.000 đô la thông qua các phương tiện thông thường, bạn có thể phải giảm 20 phần trăm là 20.000 đô la cộng với chi phí đóng cửa sẽ khiến bạn mất khoảng 3000 đô la. Trong ví dụ này, bạn đặt 23.000 đô la xuống để mua tài sản đầu tư 100.000 đô la. Sử dụng kỹ thuật giảm tất cả tiền, bạn sẽ mua một tài sản trị giá 100.000 đô la để đổi lấy tất cả 100.000 đô la cộng với chi phí đóng cửa là 3000 đô la. Tại thời điểm này, bạn có 103.000 đô la xuống tài sản và bạn bắt đầu đầu tư thêm 5000 đô la để sửa chữa tài sản. Bây giờ bạn có tổng cộng 108.000 đô la tiền của bạn vào tài sản. Bạn đặt tài sản lên để cho thuê và bạn tìm được một người thuê tốt, vì vậy bây giờ tài sản đầu tư trống của bạn là một doanh nghiệp kiếm tiền và hiển thị lợi nhuận. Bây giờ bạn đến ngân hàng và bạn nhận được tài sản được thẩm định với ý định thực hiện tái cấp vốn bằng tiền mặt. Bởi vì bạn đã sửa chữa tài sản và đó là một công việc kiếm tiền, tài sản được định giá $ 114.000. Ngân hàng sẵn sàng cho bạn vay thế chấp 80 phần trăm trong khoản thẩm định $ 114.000 cho bạn khoản thế chấp $ 91,200. Ban đầu, bạn đã bỏ 103.000 đô la và nhận lại khoản thế chấp với giá 91.200 đô la, khiến cho chi phí xuất túi của bạn là 11.800 đô la.
Khi sử dụng kỹ thuật giảm tiền so với việc mua một tài sản thông qua các phương pháp thông thường, bạn tiết kiệm được 11.200 đô la. Tất nhiên, bây giờ, bạn sẽ có một khoản thế chấp cao hơn và dòng tiền đến từ tài sản ít hơn, nhưng bạn cũng sẽ có 11.200 đô la để mua bất động sản tiếp theo.
Đôi khi những ngôi nhà bạn mua sẽ tiêu tốn của bạn 10.000 đô la để mua; lần khác bạn sẽ hòa vốn trong thỏa thuận. Bạn thậm chí có thể đủ may mắn để thực sự được trả tiền để mua một ngôi nhà, điều này đã xảy ra với tôi một hoặc hai lần. Mục tiêu đơn giản là chỉ cần tiếp tục mua càng nhiều tài sản càng tốt cho đến khi bạn xây dựng một danh mục đầu tư trị giá hàng triệu đô la. Bạn sẽ kiếm được lợi nhuận từ dòng tiền, nhưng rất có thể điều đó sẽ quay trở lại và làm những việc như sửa chữa và vị trí tuyển dụng trong tất cả các vấn đề khác liên quan đến bất động sản. Nếu bạn kết thúc ngân hàng 10.000 đô la trong năm từ dòng tiền của các tòa nhà của bạn, bạn sẽ mất tiền để mua một tài sản bổ sung và mở rộng danh mục đầu tư của bạn hơn nữa.
Tôi đã liên tục lặp đi lặp lại rằng bạn sẽ không thấy dòng tiền trở thành thứ gì đó có giá trị to lớn đối với bạn. Dòng tiền sẽ giúp thanh toán cho những thứ cần thiết và giảm tiền cho các giao dịch trong tương lai, nhưng cuối cùng bạn sẽ làm việc chăm chỉ với rất ít tiền. Điều ngạc nhiên thực sự sẽ đến khi bạn đã đạp xe từ dưới lên trên và tạo ra một khoảng cách giữa giá trị danh mục đầu tư của bạn và số tiền thế chấp mà bạn nợ cho tòa nhà. Tích lũy vốn chủ sở hữu trong các tòa nhà của bạn, bạn sẽ dần bắt đầu thấy giá trị ròng của mình tăng lên theo năm tháng.
Ví dụ: giả sử bạn đã mua một tài sản một năm trong năm năm trị giá 100.000 đô la một tài sản. Kể từ năm năm bạn mua tài sản, giá trị đã tăng lên một chút và các khoản thế chấp đã giảm và giá trị ròng của bạn là vốn chủ sở hữu ở giữa. Khi bạn bắt đầu thấy điều này trong suốt sự nghiệp đầu tư của mình, đặc biệt là khi thị trường đang trên đà phát triển, đó có thể là một thời gian thú vị.
Kỳ vọng của bạn là được sống nhờ thu nhập từ công việc của bạn trong khi lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản cho thuê được sử dụng để thúc đẩy nhu cầu của nó. Bạn thường sẽ đi đến một điểm nào đó khi một cuộc xung đột thực sự sẽ phát triển giữa sự nghiệp hiện tại của bạn và các khoản đầu tư bất động sản của bạn. Thật khó để ở hai nơi cùng một lúc, và cuối cùng nó sẽ bắt đầu theo kịp bạn. Đối với tôi, mâu thuẫn này đã được giải quyết dễ dàng vì dù sao tôi chỉ muốn làm bất động sản, nhưng nếu bạn yêu thích công việc hàng ngày của mình và bạn có kế hoạch tiếp tục cuộc sống của mình, bạn sẽ phải đưa ra một số quyết định khó khăn. Bạn có thể giữ công việc hàng ngày của bạn, nhưng ai đó sẽ phải điều hành danh mục đầu tư của bạn.
Tôi duy trì rằng việc có được một giá trị ròng bảy con số trong vốn chủ sở hữu một cách nghiêm ngặt trong việc nắm giữ bất động sản của bạn không phải là điều khó thực hiện. Tôi khuyên bạn nên tham gia các câu lạc bộ đầu tư bất động sản và đọc càng nhiều sách càng tốt. Khi bạn bắt đầu đầu tư, bạn sẽ tìm thấy bạn bè trong các doanh nghiệp liên quan đến ngành của bạn, chẳng hạn như những người trong ngành kinh doanh thế chấp. Tôi khuyên bạn nên liên kết với càng nhiều người trong số này càng tốt để kiến thức về ngành của bạn được mở rộng rất nhiều.
Một người bạn của tôi, một người thông minh đã nghe một số lời khuyên này và bắt đầu di chuyển nhanh chóng. Trong năm đầu tiên của anh ấy, tôi nghĩ anh ấy đã mua hai tài sản, nhưng đến năm thứ hai anh ấy đã kiếm được 300.000 đô la và mua bất động sản đầu tư với nhiều đối tác mà anh ấy có. Trước hết, tôi không phải là một fan hâm mộ lớn của quan hệ đối tác cho quy mô thỏa thuận mà anh ấy đang làm, và thứ hai, tôi nghĩ rằng anh ấy đang phát triển quá nhanh. Nếu anh ta không có việc làm, tôi sẽ không gặp vấn đề gì với tốc độ tăng trưởng của anh ta, nhưng vì anh ta có một công việc được trả lương cao, tôi cảnh báo anh ta đừng đi quá nhanh. Nửa cuối năm 2009 là một năm khó khăn với anh ta khi số tiền 300.000 đô la của anh ta không được bán, và anh ta đã phải thực hiện hai vụ trục xuất. Mang theo thế chấp và khoản tiền 300.000 đô la của anh ta rất tốn kém và đã gây ra một số căng thẳng trong quan hệ đối tác của anh ta. Nó ‘ s sẽ không phải là tất cả niềm vui và trò chơi; khi danh mục đầu tư của bạn phát triển, các vấn đề của bạn phát triển cùng với nó và khối lượng công việc tăng lên.
Một điều khác tôi có thể nói về các vấn đề trong kinh doanh bất động sản là chúng dường như xuất hiện trong sóng. Ngay cả khi tôi sở hữu hàng tá ngôi nhà, tôi sẽ đi sáu tháng mà tôi không cần phải thay đổi tay nắm cửa và rồi tất cả mọi thứ đột nhiên sẽ biến mất. Tôi sẽ phải đối phó với một vụ trục xuất, hai vị trí tuyển dụng và căn hộ đã bị phá hủy. Khi trời mưa, nó đổ vào kinh doanh bất động sản; ít nhất đó là cách nó làm việc cho tôi. Tôi nhớ vào hai dịp riêng biệt trong suốt mùa hè một năm và sau đó là mùa hè năm sau, tôi bị bắn phá với đủ loại vấn đề. Trong doanh nghiệp này, bạn không thể để một tài sản bỏ trống ngồi và chờ đợi vì bạn đang mất tiền mỗi ngày nó không được cho thuê. Quá trình nhận được nó cải tạo và cho thuê lại là quan trọng nhất.
Tệ như tôi phát ra âm thanh, tôi nghĩ cuối cùng bạn sẽ thấy nó xứng đáng. Dường như cho dù tôi kiếm được bao nhiêu tiền, tôi đã học được trong sự nghiệp của mình, tôi không bao giờ thực sự tiết kiệm. Khi bạn kiếm được nhiều tiền hơn, lối sống của bạn tăng lên và bạn bắt đầu nâng cấp nhà và xe hơi của mình đến điểm mà hóa đơn của bạn đi cùng với tiền lương của bạn. Kinh doanh bất động sản gần giống như một tài khoản ngân hàng mà bạn thực sự không thể chạm vào một cách dễ dàng mà không bán một tòa nhà, vì vậy nó tiếp tục phát triển và tự nuôi sống bản thân. Đó là một cảm giác tuyệt vời khi bạn nhận ra rằng danh mục đầu tư trị giá 550.000 đô la của bạn đã tăng 10% giá trị trong năm ngoái và bạn sẽ tăng thêm 55.000 đô la.
Tôi đang sử dụng các nguyên tắc tương tự ngày hôm nay trong lĩnh vực thương mại mua các tòa nhà lớn hơn với các chiến lược tương tự. Tôi không thể mua một tòa nhà trị giá 3 triệu đô la bằng kỹ thuật này, nhưng có nhiều thứ khác có thể được thực hiện trong thế giới thương mại. Ngày nay tôi sử dụng các chiến lược liên quan đến các cuộc đàm phán phức tạp với những người bán hàng nơi tôi thuyết phục họ mang theo giấy hoặc cho thuê tùy chọn tòa nhà. Tôi cũng có thể vay tiền từ các ngân hàng để đầu tư thương mại mang lại cho ngân hàng mảnh bất động sản mà tôi đang mua làm tài sản thế chấp cũng như các mảnh bất động sản hiện có làm tài sản thế chấp. Tôi gọi đó là tài sản thế chấp dự phòng và ngày càng thấy nó nhiều hơn từ các ngân hàng.
Nếu bạn có thể đi từ phá vỡ đến bảy con số trong một chu kỳ bất động sản vì tôi đã đề nghị dễ dàng kiếm cho mình 1 triệu đô la trong chu kỳ bất động sản đầu tiên của bạn, thì hãy tưởng tượng bạn có thể làm gì trong chu kỳ bất động sản thứ hai của mình. Tôi dự định sẽ mang một danh mục đầu tư bất động sản với giá trị lên tới 10 triệu đô la và có danh mục đầu tư đó dưới sự kiểm soát của tôi trước khi thị trường bất động sản bắt đầu cho thấy bất kỳ lợi nhuận nào. Tôi hy vọng lợi nhuận sẽ bắt đầu hiển thị vào khoảng năm 2013 hoặc muộn hơn. Bạn có thể tưởng tượng nếu bạn đang nắm giữ một danh mục đầu tư trị giá 10 triệu đô la và thị trường bất động sản tăng năm điểm phần trăm ít ỏi? Không quan trọng tôi kiếm được bao nhiêu tiền trong năm đó bởi vì miễn là tôi có thể duy trì hoạt động kinh doanh của mình, tôi sẽ kiếm được nửa triệu đô la trong một năm. Nếu tôi đủ may mắn để thấy sự gia tăng điên rồ mà chúng ta đã thấy trong năm 2005,
“Tốt hơn hết là dám làm những điều vĩ đại, giành được những chiến thắng vẻ vang dù đã bị thất bại, hơn là xếp hạng với những linh hồn tội nghiệp, những người không được hưởng cũng không phải chịu đựng nhiều vì họ sống trong hoàng hôn xám không biết chiến thắng cũng không phải là thất bại.” Theodore Roosevelt
Hãy mơ ước nắm giữ một danh mục đầu tư trị giá 12 triệu đô la khi thị trường tăng 20 phần trăm mang lại cho tôi khoản lãi miễn thuế một năm là 2.400.000 đô la. Tôi tin rằng đây là một kỳ vọng thực tế cho chu kỳ kinh doanh bất động sản thứ hai của tôi. Vào năm 2025, tôi sẽ sáu mươi tuổi. Tôi cảm thấy chắc chắn rằng nếu tôi tiếp tục làm những gì tôi đã làm cả đời, tôi chắc chắn nên có một tài sản ròng trị giá hàng triệu đô la cho việc nắm giữ bất động sản của mình. Tôi biết không có cách nào khác để kiếm tiền trong các loại số này dễ dàng như tôi làm trong kinh doanh bất động sản. Tôi không phủ nhận rằng những người khác có phương tiện để kiếm loại tiền này hoặc thậm chí nhiều hơn, nhưng tôi không quen với những phương pháp đó. Tôi coi mình là một chuyên gia về bất động sản và tôi chắc chắn cảm thấy như một số điều tôi
Đây là lý do tại sao tôi yêu thích kinh doanh bất động sản, và đây là lý do tại sao tôi bị dồn nén mỗi ngày để ra ngoài và tiếp tục phát triển vì tôi có thể thấy tương lai của mình tràn ngập những ngày tươi sáng và đầy nắng. Tôi cảm thấy tuyệt vời khi thức dậy vào buổi sáng và đi làm, và khi bạn có thái độ như vậy, không có cách nào bạn có thể thất bại. Sáng nay tôi thức dậy lúc 5:30 sáng và đến tòa nhà văn phòng của tôi để sắp xếp lại một số thiết bị trong phòng liên lạc của chúng tôi. Tôi đang dành một số giờ buổi chiều vào Chủ nhật để làm việc với cuốn sách của mình và cảm thấy tuyệt vời về khả năng của mình. Nếu bạn yêu thích những gì bạn làm, bạn sẽ hạnh phúc hơn và thành công hơn nhiều ở bất cứ điều gì bạn cố gắng.
Tôi thậm chí không coi những việc mình đã làm sáng nay hoặc viết cuốn sách này là công việc theo cách thông thường mà mọi người nghĩ về nó. Rõ ràng, đó là công việc mà tôi đang làm, nhưng tôi không có cảm giác tiêu cực về công việc từ ngữ hoặc những gì nó đòi hỏi. Tôi có được cảm giác tuyệt vời khi hoàn thành vào buổi sáng và làm cho mọi thứ diễn ra xa hơn trong sự nghiệp của mình mỗi ngày trong những bước đi của em bé hướng tới mục tiêu cuối cùng là tích lũy tài sản khổng lồ. Tôi hy vọng rằng một số bạn đọc cuốn sách này sẽ thực sự nắm bắt được những điều tôi đang nói ở trên. Tôi cảm thấy đó có thể là thông điệp quan trọng nhất trong toàn bộ cuốn sách.
Đây là một ý tưởng bạn nên suy nghĩ sau khi bạn mua tài sản đầu tiên của bạn. Hãy chắc chắn rằng bạn mất một thời gian sau khi bạn mua nó để thực sự phân tích những gì sẽ liên quan đến việc trở thành một chủ nhà bất động sản. Nếu bạn thích nó hoặc thậm chí yêu thích nó, hãy bắt đầu bữa tiệc và nếu bạn không ra ngoài ngay bây giờ. Nếu bạn sẽ tiếp tục kinh doanh chỉ vì tiền nhưng coi thường giao dịch với người thuê và làm việc trên các tòa nhà, bạn thực sự phải cẩn thận và xem xét lại những gì bạn sắp làm. Công việc kinh doanh này không dành cho những người phụ nữ và phải mất rất nhiều can đảm để trở thành một nhà đầu tư bất động sản. Để đạt đến mức mà tôi đã đạt được, bạn có thể phải lấy một nửa giá trị tài sản ròng của mình và tung xúc xắc trên một tòa nhà thương mại lớn có nguy cơ hai mươi năm làm việc chăm chỉ trong một giao dịch. Cho đến khi bạn trải qua quá trình đó, Tôi không bao giờ có thể thực sự giải thích cho bạn những gì sẽ cảm thấy như thế nào. Tên tôi là Phil và tôi nghiện bất động sản.
Phil Falcone là một nhà đầu tư bất động sản toàn thời gian ở Philadelphia, bắt đầu kinh doanh từ năm 23 tuổi và có danh mục đầu tư ngày nay bao gồm văn phòng thương mại, chung cư và nhà ở. Là chủ sở hữu của Tập đoàn bất động sản Falcone, ông tự hào về sự tập trung và quyết tâm bất động sản không ngừng nghỉ của mình, khả năng trở thành một diễn giả chuyên nghiệp tuyệt vời và cách tiếp cận bất động sản thú vị của ông đối với bất động sản.
