Trong nhiều thập kỷ, thế giới bất động sản biến thành một cách có thể dự đoán được. Vai trò của người mua, người bán và các chuyên gia bất động sản được xác định khá tốt và giao dịch theo một con đường có thể dự đoán các dấu hiệu sân, quảng cáo trên báo, nhà mở và dặm của thủ tục giấy tờ.
Gần đây, người tiêu dùng trực tuyến và được trao quyền đã thay đổi trò chơi. Các chuyên gia bất động sản hiện phải đối mặt với các vấn đề tương tự như những vấn đề đã làm thay đổi ngành công nghiệp bán lẻ, tài chính cá nhân và kế hoạch du lịch. Khi tiến bộ công nghệ và mô hình kinh doanh mới phát triển, ngành bất động sản đã bắt đầu chuyển đổi từ việc cung cấp các giao dịch “trung tâm đại lý” truyền thống, được kiểm soát cẩn thận sang các hoạt động “lấy người tiêu dùng làm trung tâm” mới. Sau đây là cái nhìn về một số xu hướng công nghiệp gần đây và cách người mua, người bán và nhà đầu tư có thể mong đợi được hưởng lợi. “Năm D” đang thúc đẩy sự thay đổi trong bất động sản là:
1. Sự gián đoạn – Trong 10 năm qua, Internet đã phát triển thành một nền tảng mạnh mẽ để cung cấp thông tin bất động sản, thay đổi mãi mãi sự tương tác giữa người mua, người bán và các chuyên gia bất động sản.
2. Dịch chuyển – Sự phổ biến và chấp nhận các mô hình kinh doanh tự phục vụ và trực tiếp của người tiêu dùng đang được cảm nhận bởi các chuyên gia bất động sản, những người đang cố gắng phát triển các dịch vụ mới hấp dẫn cho người tiêu dùng am hiểu Web.
3. Người tiêu dùng khó tính – Bây giờ bạn có nhiều kiến thức, công cụ và tài nguyên bất động sản trong tầm tay hơn bao giờ hết. Người tiêu dùng thông thái hơn có xu hướng độc lập và đòi hỏi nhiều hơn.
4. Áp lực giảm giá – Hoa hồng bất động sản truyền thống chiếm 5-6% giá bán của một tài sản đang đối mặt với áp lực giảm giá.
5. Phát triển các lựa chọn thay thế – Ngành bất động sản đang chuyển mình để cung cấp các dịch vụ được nhắm mục tiêu và các tùy chọn mới thú vị làm tăng giá trị cho người tiêu dùng.
Gián đoạn
“Chúng tôi sẽ chứng kiến ngành công nghiệp của chúng tôi trải qua sự chuyển đổi mạnh mẽ thông qua Internet và hợp nhất các đại lý và công ty.” – Dirk Zeller của eRealty Times
Một số nhà quan sát trong ngành đã áp dụng thuật ngữ “công nghệ đột phá” của giáo sư Trường Kinh doanh Harvard, Clayton Christensen để giải thích những phát triển gần đây trong bất động sản. Mặc dù thật dễ dàng để chỉ ra World Wide Web và phát triển công nghệ là những thay đổi chính trong bất động sản, nhưng đó chỉ là một phần của những gì làm mọi thứ rung chuyển. Về cơ bản, nguyên nhân thực sự của sự gián đoạn không chỉ là công nghệ, mà là người tiêu dùng bất động sản hỗ trợ công nghệ.
Người tiêu dùng kích hoạt web
Theo Hiệp hội Bất động sản Quốc gia (NAR), hơn 72 phần trăm người mua nhà bắt đầu tìm kiếm nhà của họ trực tuyến. Sự phổ biến của quảng cáo bất động sản trực tuyến đã vượt qua danh sách tài sản báo chí vào năm 2001, và khoảng cách ngày càng lớn. Chưa đến một phần trăm người mua lần đầu biết về ngôi nhà họ mua trên Internet vào năm 1995, trong khi năm 2004, con số đó đã vượt qua 20%.
Theo khảo sát của Hiệp hội Môi giới Bất động sản California (CAR), 97% số người được hỏi cho biết Web giúp họ hiểu rõ hơn về quy trình mua hàng và 100% cho biết sử dụng Web giúp họ hiểu giá trị gia đình tốt hơn. Những người mua nhà có hỗ trợ web như bạn đang đóng vai trò tích cực hơn trong việc nghiên cứu nhà cửa và khu vực lân cận. Bây giờ bạn cũng dành ít thời gian hơn với các chuyên gia bất động sản một khi bạn đã hoàn thành nghiên cứu của mình. Người mua nhà trên Internet cũng sử dụng Web một cách hiệu quả để lọc ra các tài sản không khiến họ quan tâm, truy cập trung bình 6,1 căn nhà so với 15,4 cho người mua truyền thống.
Ngày nay, bạn có thể xem ảnh và thông tin chi tiết cho hàng trăm tài sản trong thời gian nó được sử dụng để truy cập vào một tài sản duy nhất. Và Web cung cấp nhiều cơ hội hơn là chỉ đơn giản là di chuyển danh sách in trực tuyến. Sự sẵn có ngày càng tăng của các kết nối Internet tốc độ cao dân cư đã thúc đẩy sự phổ biến của các tour du lịch ảo và bản đồ tương tác, cung cấp cho người tiêu dùng các công cụ tìm kiếm trực quan mạnh mẽ và linh hoạt.
Ngoài việc giúp tìm kiếm tại nhà dễ dàng hơn, phần mềm mô hình định giá tự động (AVM) đang tạo ra một tác động lớn trong cách đánh giá các thuộc tính. AVM, tạo ra các ước tính định giá bằng cách phân tích và so sánh dữ liệu thông tin tài sản, ngày càng trở nên tinh vi và chính xác. Mặc dù không được coi là sự thay thế cho việc đánh giá của con người, AVM đang trở nên phổ biến vì chúng không tốn kém, dễ sử dụng và đưa ra các ước tính định giá trong vài phút. Bây giờ AVM, được sử dụng rộng rãi trong xử lý phê duyệt thế chấp điện tử trong thời kỳ bùng nổ tái cấp vốn gần đây, đang trở nên có sẵn trên các trang web bất động sản nhắm vào người tiêu dùng. Đây là một sự phát triển đáng kể cho những người bán hàng độc lập, những người thường cảm thấy khó khăn khi định giá chính xác tài sản của họ khi bán một mình.
MLS công khai
“Trong bất động sản, dữ liệu MLS nằm ở đỉnh của sự thay đổi, cụ thể là thông tin MLS được đẩy lên Internet mỗi phút trong ngày.” – Bradley Inman, Nhà xuất bản Tin tức Inman
Từng là một công cụ độc quyền cho các chuyên gia bất động sản, nhiều dịch vụ niêm yết (MLS) trong những năm gần đây đã trở thành một nền tảng rất công khai cho danh sách bất động sản. MLS là cơ sở dữ liệu toàn diện nhất về tài sản để bán – bốn trong số năm căn nhà được bán ở Hoa Kỳ được liệt kê trên MLS.
Các thuộc tính MLS có sẵn cho các đại lý và nhà môi giới trên toàn thế giới và hiện có thể truy cập thông qua các trang web tiêu dùng như Realtor.com, WSJ.com, Excite, Netscape, AOL và MSN. Danh sách MLS cũng xuất hiện trên các trang web môi giới địa phương, khu vực và quốc gia thông qua các thỏa thuận trao đổi dữ liệu Internet (IDX) cho phép Realtor tham gia chia sẻ danh sách và hiển thị chúng cho người tiêu dùng. Mặc dù chỉ những người môi giới được cấp phép mới có thể liệt kê tài sản trên MLS, hệ thống đã bắt đầu nổi bật với thị trường người bán độc lập 110 tỷ đô la (để bán bởi chủ sở hữu hoặc FSBO). Khoảng 13 phần trăm doanh số bán bất động sản hiện là FSBO, được thực hiện mà không cần sự trợ giúp của nhà môi giới.
Nhập “MLS phí MLS” vào bất kỳ công cụ tìm kiếm lớn nào và bạn sẽ thấy hàng chục chuyên gia bất động sản sẵn sàng liệt kê tài sản của bạn trong MLS với một khoản phí. Nếu bạn sẵn sàng trả một khoản hoa hồng 2-3 phần trăm, bạn có thể thu hút sự chú ý của hàng ngàn đại lý, những người sẽ hiển thị tài sản của bạn cho người mua tiềm năng. Sau đó, bạn có thể giảm chi phí bán hàng xuống khoảng một nửa hoa hồng bán hàng truyền thống 5-6 phần trăm, cộng với chi phí của danh sách MLS. Nếu bạn tìm thấy một người mua độc lập làm việc mà không có đại lý, bạn có thể bán hàng mà không có hoa hồng nào cả và chỉ phải trả một khoản phí cố định niêm yết MLS.
Dịch chuyển
Hiện tại, khoảng 2,4 triệu người được cấp phép bất động sản hoạt động trên toàn quốc, theo các quan chức của Hiệp hội Luật Cấp phép Bất động sản. NAR có hơn một triệu thành viên, tăng từ khoảng 760.000 thành viên năm năm trước. Nhiều chuyên gia bất động sản và các nhà quan sát trong ngành mong đợi con số này giảm đáng kể vì một số nhiệm vụ thường được thực hiện bởi các đại lý và nhà môi giới giờ đây có thể được thực hiện nhanh chóng và dễ dàng hơn bởi người tiêu dùng có hỗ trợ Web.
“Trong lịch sử, động lực cơ bản của ngành bất động sản là kiểm soát thông tin. Đại lý bất động sản và văn phòng bất động sản là nguồn thông tin toàn diện duy nhất về các tài sản được bán và những người có thể quan tâm đến việc mua chúng. kiểm soát doanh thu thực tế được đảm bảo.
Hơn nữa, bởi vì sự kiểm soát độc quyền này gần giống với sự độc quyền nhờ vào nhiều dịch vụ niêm yết (MLS), bất kỳ công ty nào ở bất kỳ quy mô nào cũng có thể phục vụ khách hàng tốt như nhau. Do đó, số lượng các công ty bất động sản tăng trưởng mà không quan tâm đến hiệu quả thị trường.
Nói một cách đơn giản, mô hình truyền thống là quá không linh hoạt. Người tiêu dùng đang nghiêm túc đặt câu hỏi về giá trị của một đại lý bất động sản. Họ thường cảm thấy rằng nhiều nhiệm vụ truyền thống được thực hiện bởi các đại lý giờ đây không còn cần thiết hoặc có thể được thực hiện bởi chính người tiêu dùng. ”
– Swanepoel & Tuccillo, Bất động sản đối đầu với khả năng sinh lời
Các trích dẫn ở trên, từ một báo cáo phổ biến về các mô hình kinh doanh bất động sản mới nổi và tỷ suất lợi nhuận giảm dần, nêu bật một số vấn đề mà các chuyên gia bất động sản truyền thống hiện đang phải đối mặt. Và nếu ngành bất động sản phát triển trong lịch sử mà không liên quan đến hiệu quả thị trường, vấn đề chỉ được giải quyết kể từ năm 2001, khi các đại lý mới ký hợp đồng, bị thu hút bởi lãi suất thấp và giá nhà tăng vọt ở nhiều khu vực. Có khả năng số lượng đại lý bất động sản truyền thống sẽ giảm, trong khi các loại công việc bất động sản mới sẽ được tạo ra để mang lại giá trị cho những khách hàng am hiểu về Web.
TIẾP THEO trong Phần 2 của 2: – Người tiêu dùng khó tính, Áp lực giảm giá và Phát triển thay thế