Một nỗi sợ bong bóng xuất hiện trong tâm trí của tất cả những người đang tìm mua hoặc đầu tư vào bất động sản bây giờ một ngày. Nhưng không nhìn vào thực tế, người ta không nên đưa ra bất kỳ kết luận nào suy đoán bong bóng bất động sản ở Ấn Độ.
Ngành bất động sản Ấn Độ đang phát triển với tốc độ CAGR hơn 30% nhờ hiệu quả kinh tế mạnh mẽ của đất nước. Sau một chút suy thoái trong năm 2008-09, nó đã hồi sinh nhanh chóng và cho thấy sự tăng trưởng to lớn. Giá trị thị trường của dự án xây dựng đã tăng từ 70 tỷ đô la vào cuối năm 2006 lên 102 tỷ đô la vào cuối tháng 6 năm 2010, tương đương với 8.2% GDP danh nghĩa của Ấn Độ cho năm 2009. Bên cạnh Chính phủ. Các sáng kiến - tự do hóa các chỉ tiêu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản năm 2005, đưa ra Đạo luật SEZ và cho phép các quỹ đầu tư tư nhân vào bất động sản, các yếu tố chính đóng góp vào sự tăng trưởng to lớn này là ‘giá thấp’ đã thu hút người mua và nhà đầu tư không chỉ từ Ấn Độ nhưng NRI và các quỹ nước ngoài cũng đã triển khai tiền vào thị trường Ấn Độ. Thêm vào đó,
Bây giờ câu hỏi là liệu có bong bóng nào đang hình thành trong thị trường bất động sản Ấn Độ không? Hãy nhìn vào bong bóng nhà ở gần đây ở Mỹ, Châu Âu và Trung Đông. Bên cạnh các yếu tố kinh tế, các yếu tố đóng góp chính trong các bong bóng đó là giá tăng nhanh ngoài khả năng chi trả, sở hữu nhà, niềm tin rằng bất động sản là đầu tư tốt và cảm thấy yếu tố tốt trong đó tăng giá nhanh là nguyên nhân chính của bất kỳ bong bóng bất động sản nào.
So sánh nó với kịch bản Ấn Độ, tất cả các yếu tố đó đang hoạt động tại các thành phố lớn của Ấn Độ, đặc biệt là các thành phố cấp I. Giá đã tăng vọt và vượt qua sự lựa chọn trước đó của năm 2007 tại các thành phố như Delhi, Mumbai, Bangaluru, Chennai, Kolkata, Hyderabad, Gurgoan, Chandigarh & Pune. Ngay cả ở một số thành phố như Mumbai, Delhi, Gurgoan và Noida đã tăng 25-30% so với mức tăng của thị trường trong năm 2007. Tuy nhiên, trong thời kỳ suy thoái kinh tế năm 2008-09, giá đã giảm 20-25% tại các thành phố này. Yếu tố khác là mania sở hữu nhà và niềm tin rằng bất động sản là đầu tư tốt. Người mua và nhà đầu tư dựa trên nhu cầu đã bị thu hút bởi giá thấp hơn vào cuối năm 2009 và bắt đầu đổ tiền vào thị trường bất động sản. Các thành phố cấp I Mumbai, Delhi-NCR, Bangaluru, Chennai, Pune, Hyderabad, Kolkata đã cho thấy sự đầu tư tối đa vào các dự án bất động sản. Các nhà phát triển đã tận dụng lợi thế của tình cảm được cải thiện này và bắt đầu khởi động các dự án mới. Điều này đã tăng thêm niềm tin giữa những người mua và nhà đầu tư đã bỏ lỡ cơ hội mua hoặc đầu tư trước đó, điều này đã làm tăng giá nhanh hơn một cách phi thực tế. Và cuối cùng cảm thấy yếu tố tốt cũng đang làm việc kể từ vài tháng qua. Yếu tố chính của bất kỳ thị trường bong bóng nào, cho dù chúng ta đang nói về thị trường chứng khoán hay thị trường bất động sản được gọi là “yếu tố cảm thấy tốt”, nơi mọi người đều cảm thấy tốt. Trong một năm qua, thị trường bất động sản Ấn Độ đã tăng mạnh và nếu bạn mua bất kỳ tài sản nào, nhiều khả năng bạn sẽ kiếm được tiền. Lợi nhuận tích cực này cho rất nhiều nhà đầu tư thúc đẩy thị trường cao hơn khi nhiều người nhìn thấy điều này và quyết định đầu tư vào bất động sản trước khi họ ‘bỏ lỡ’. Yếu tố cảm giác tốt này là trung tâm của bất kỳ bong bóng nào và nó đã xảy ra nhiều lần trong quá khứ bao gồm cả sự sụp đổ của thị trường chứng khoán năm 2008, bong bóng bất động sản Nhật Bản những năm 1980 và thậm chí là thị trường bất động sản Ailen năm 2000. Yếu tố cảm thấy tốt đã hoàn toàn chiếm lĩnh thị trường bất động sản cho đến gần đây và đây có thể là một yếu tố đóng góp chính cho bong bóng trên thị trường bất động sản Ấn Độ. Ngay cả sau khi có những tin tức tiêu cực về điều chỉnh thị trường bất động sản và / hoặc bong bóng, mọi người vẫn rất tích cực về tăng trưởng bất động sản ở Ấn Độ. Yếu tố cảm thấy tốt đã hoàn toàn chiếm lĩnh thị trường bất động sản cho đến gần đây và đây có thể là yếu tố đóng góp chính cho bong bóng trên thị trường bất động sản Ấn Độ. Ngay cả sau khi có những tin tức tiêu cực về điều chỉnh thị trường bất động sản và / hoặc bong bóng, mọi người vẫn rất tích cực về tăng trưởng bất động sản ở Ấn Độ. Yếu tố cảm thấy tốt đã hoàn toàn chiếm lĩnh thị trường bất động sản cho đến gần đây và đây có thể là yếu tố đóng góp chính cho bong bóng trên thị trường bất động sản Ấn Độ. Ngay cả sau khi có những tin tức tiêu cực về điều chỉnh thị trường bất động sản và / hoặc bong bóng, mọi người vẫn rất tích cực về tăng trưởng bất động sản ở Ấn Độ.
Nhìn vào các yếu tố trên, có khả năng hình thành bong bóng ở một số thành phố ở Ấn Độ nhưng nó có thể gây hại cho người mua và nhà đầu tư chỉ khi nó vỡ. Nói chung dạng bong bóng với áp suất bên trong nhân tạo và có thể tồn tại trong thời gian dài nếu không bị tác động bởi ngoại lực. Tương tự, trong trường hợp thị trường bất động sản, bong bóng có thể vỡ nếu nhu cầu và giá bắt đầu giảm đột ngột và quyết liệt. Vài phát hiện của nghiên cứu gần đây của IKON Marketing Consulting cho thấy nhiều hơn về điều này. Theo đó, phần lớn các nhà đầu tư từ Delhi, Mumbai, Bangaluru, Chennai, Kolkata, Hyderabad, Gurgoan, Chandigarh & Pune hiện không sẵn sàng đầu tư ở mức giá này vì không thấy bất kỳ sự gia tăng nào gần đây. Phần lớn trong số họ sắp thoát ra và ghi nhận lợi nhuận từ khoản đầu tư trước đó của họ. Yếu tố khác là khoảng cách cung cầu. Trong thành phố như Mumbai có khoảng 6500 căn hộ với 45 triệu feet vuông đang được xây dựng nhưng phần lớn các nhà phát triển lo lắng về việc thiếu đặt phòng 100%. Tình trạng tương tự cũng xảy ra với Delhi và các thị trấn lớn khác của Ấn Độ đã thể hiện sự nhiệt tình cao hơn mong đợi. Mặc dù các nhà phát triển đưa ra triển vọng tích cực của thị trường trong khi phỏng vấn họ nhưng mức độ tự tin của họ rất thấp, điều này cho thấy những tín hiệu tiêu cực về nhu cầu giảm trong tương lai gần nhất. Yếu tố quan trọng thứ ba là dòng tiền dự kiến của quỹ nước ngoài. Ấn Độ, như một điểm đến đầu tư hấp dẫn, một quỹ khổng lồ đã được triển khai tại thị trường bất động sản Ấn Độ bởi các viện và NRI nước ngoài. Nhưng bây giờ thị trường bất động sản ở Mỹ, Trung Đông và Châu Âu đã ổn định và bắt đầu tăng trưởng dần, điều này đang thu hút các quỹ nước ngoài do giá thấp hơn. Một quỹ khổng lồ dự kiến sẽ rút khỏi Ấn Độ khi các nhà đầu tư nước ngoài nhìn thấy cơ hội lớn hơn ở các quốc gia đó. Tất cả các yếu tố này có thể hoạt động như áp lực bên ngoài có thể dẫn đến vỡ bong bóng.
Xem xét các sự kiện trên, IKON Marketing Consulting dự đoán rằng có khả năng bong bóng bất động sản ở các thành phố cấp I như Delhi, Mumbai, Bangaluru, Chennai, Kolkata, Hyderabad, Gurgoan, Chandigarh & Pune. Tuy nhiên, IKON không gặp nhiều rắc rối trong thị trường chung vì các thành phố cấp II và cấp III đang phát triển dần dần và là trụ cột của ngành bất động sản Ấn Độ. Theo nghiên cứu của IKON, ngành bất động sản Ấn Độ có thể sẽ giảm một chút trong năm 2011. Nó có thể bắt đầu từ quý 1 năm 2011 và kéo dài đến quý 3 năm 2012. Tuy nhiên, nó sẽ không quá dữ dội như trong thời kỳ suy thoái. Dự kiến giá có thể giảm 10 – 15% trong giai đoạn điều chỉnh này, nhưng trong một số trường hợp nhất định, nó có thể kéo dài đến cuối năm 2013 với mức điều chỉnh giá 30% cụ thể ở các thành phố cấp I.
Về bản chất, bong bóng là một hiện tượng ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản Ấn Độ đã cho thấy sự tăng trưởng liên tục, ngoài những điều chỉnh định kỳ, trong vài năm qua. Không nên quên rằng có hơn 400 triệu người Ấn Độ đang chờ đợi để tấn công nhóm trung lưu sẽ cần hơn 75 đơn vị nhà ở vào năm 2013. Dù bong bóng nổ hay gặp một chút rắc rối trong ngắn hạn, câu chuyện tăng trưởng sẽ vẫn còn nguyên vẹn cho Ngành bất động sản Ấn Độ. Tuy nhiên, khả năng chi trả là yếu tố quan trọng nhất khi nói đến giá nhà đất và nhà ở tầng lớp trung lưu có nhiều khả năng chi trả ở hầu hết các thành phố lớn ở Ấn Độ. Mọi người, những người so sánh Ấn Độ với các thành phố châu Âu phát triển, quên đi sự khác biệt lớn về khả năng chi trả trong cả hai lĩnh vực. Tất nhiên có nhu cầu rất lớn về nhà ở nhưng họ chỉ có thể mua những gì họ có thể đủ khả năng.
