Vì vậy, … Bạn có thể tự hỏi, tại sao bạn nên mua hoặc đầu tư vào bất động sản ở nơi đầu tiên? Bởi vì đó là khoản đầu tư LÝ TƯỞNG! Chúng ta hãy dành một chút thời gian để giải quyết lý do tại sao mọi người nên đầu tư bất động sản ngay từ đầu. Câu trả lời dễ nhất là một từ viết tắt nổi tiếng giải quyết các lợi ích chính cho tất cả các bất động sản đầu tư. Nói một cách đơn giản, Đầu tư Bất động sản là một khoản đầu tư LÝ TƯỞNG. IDEAL là viết tắt của:
• I – Income – Thu nhập
• D – Depreciation – Khấu hao
• E – Expenses – Chi phí
• A – Expenses – Đánh giá cao
• L – Expenses – Đòn bẩy
Bất động sản là đầu tư LÝ TƯỞNG so với tất cả những người khác. Tôi sẽ giải thích từng lợi ích một cách sâu sắc.
“Tôi” trong IDEAL là viết tắt của Thu nhập. (còn gọi là dòng tiền dương) Nó thậm chí có tạo ra thu nhập không? Tài sản đầu tư của bạn sẽ tạo ra thu nhập từ tiền thuê nhận được mỗi tháng. Tất nhiên, sẽ có những tháng bạn có thể trải qua một vị trí tuyển dụng, nhưng phần lớn khoản đầu tư của bạn sẽ tạo ra thu nhập. Hãy cẩn thận vì nhiều lần các nhà đầu tư bắt đầu phóng đại các giả định của họ và không tính đến tất cả các chi phí tiềm năng. Nhà đầu tư nên biết rằng việc mua bất động sản sẽ CHI PHÍ tiền mỗi tháng (còn được gọi là dòng tiền âm). Kịch bản này, mặc dù không lý tưởng, có thể ổn, chỉ trong những trường hợp cụ thể mà chúng ta sẽ thảo luận sau. Nó nắm rõ khả năng chịu rủi ro và khả năng cho chủ sở hữu tài trợ và trả tiền cho một tài sản sản xuất tiêu cực. Trong những năm bùng nổ của bất động sản, giá cao ngất trời và giá thuê không tăng tương xứng với nhiều bất động sản đầu tư bất động sản nhà ở. Nhiều nhà đầu tư ngây thơ đã mua bất động sản với giả định rằng sự tăng giá sẽ bù đắp cho thực tế rằng thế chấp số dư cao sẽ là tác động tiêu cực đáng kể đến các quỹ mỗi tháng. Hãy nhận biết điều này và cố gắng hết sức để dự báo một kịch bản dòng tiền dương, để bạn thực sự có thể nhận ra phần THU NHẬP của phương trình IDEAL.
Thông thường, nó có thể yêu cầu một khoản thanh toán xuống cao hơn (do đó số tiền được thế chấp ít hơn) để dòng tiền của bạn được chấp nhận mỗi tháng. Lý tưởng nhất là cuối cùng bạn đã trả hết thế chấp nên không có câu hỏi nào về dòng tiền sẽ đến trong mỗi tháng, và thực chất là như vậy. Điều này nên là một thành phần quan trọng trong kế hoạch nghỉ hưu của một người. Làm điều này một vài lần và bạn sẽ không phải lo lắng về tiền sau này, đây là mục tiêu chính cũng như phần thưởng cho việc chấp nhận rủi ro khi mua bất động sản đầu tư.
“D” trong IDEAL Stands for deprecrec. Với bất động sản đầu tư, bạn có thể sử dụng khấu hao của nó cho lợi ích thuế của riêng bạn. Khấu hao là gì? Đó là một phương pháp kế toán phi chi phí để tính đến gánh nặng tài chính tổng thể phát sinh thông qua đầu tư bất động sản. Hãy nhìn theo cách khác, khi bạn mua một chiếc xe hoàn toàn mới, ngay khi bạn lái xe đi rất nhiều, chiếc xe đó đã mất giá. Khi nói đến bất động sản đầu tư của bạn, IRS cho phép bạn khấu trừ số tiền này hàng năm so với thuế của bạn. Xin lưu ý: Tôi không phải là một chuyên gia thuế, vì vậy đây không có nghĩa là một bài học về chính sách thuế hoặc được hiểu là tư vấn về thuế.
Như đã nói, khấu hao của một bất động sản đầu tư bất động sản được xác định bởi giá trị tổng thể của cấu trúc của tài sản và thời gian (thời gian thu hồi dựa trên loại tài sản – là nhà ở hoặc thương mại). Nếu bạn đã từng nhận được một hóa đơn thuế bất động sản, họ thường chia giá trị tài sản của bạn thành hai loại: một cho giá trị của đất và một cho giá trị của cấu trúc. Cả hai giá trị này cộng lại bằng tổng “cơ sở” của bạn để đánh thuế tài sản. Khi nói đến khấu hao, bạn chỉ có thể khấu trừ thuế của bạn trên giá trị cơ sở ban đầu của cấu trúc; IRS không cho phép bạn khấu hao giá trị đất (vì đất thường chỉ CHẤP NHẬN). Giống như chiếc xe mới của bạn lái rất nhiều, nó ‘ Cấu trúc của tài sản đang ngày càng ít có giá trị hàng năm khi tuổi hiệu quả của nó ngày càng già đi. Và bạn có thể sử dụng điều này để lợi thế về thuế của bạn.
Ví dụ tốt nhất về lợi ích liên quan đến khái niệm này là thông qua khấu hao, bạn thực sự có thể biến một tài sản tạo ra dòng tiền dương thành một khoản cho thấy sự mất mát (trên giấy tờ) khi giao dịch với thuế và IRS. Và bằng cách đó, khoản lỗ (giấy) đó được khấu trừ vào thu nhập của bạn cho các mục đích thuế. Do đó, đó là một lợi ích tuyệt vời cho những người đặc biệt đang tìm kiếm một “nơi trú ẩn thuế” cho các khoản đầu tư bất động sản của họ.
Ví dụ, và không cần quá kỹ thuật, giả sử rằng bạn có thể khấu hao 15.000 đô la một năm từ một tài sản đầu tư dân cư 500.000 đô la mà bạn sở hữu. Giả sử bạn đang chuyển 1.000 đô la một tháng (có nghĩa là sau tất cả các chi phí, bạn có 1000 đô la dương mỗi tháng), do đó bạn có tổng thu nhập hàng năm là 12.000 đô la trong năm từ thu nhập cho thuê của khách sạn này. Mặc dù bạn đã kiếm được 12.000 đô la, nhưng bạn có thể thể hiện thông qua kế toán của mình với sự khấu hao của bất động sản đầu tư mà bạn thực sự đã mất 3.000 đô la trên giấy tờ, được sử dụng để chống lại bất kỳ khoản thuế thu nhập nào bạn có thể nợ. Từ quan điểm của IRS, khách sạn này đã nhận được khoản lỗ $ 3.000 sau khi “chi phí” của khoản khấu hao 15.000 đô la được tính đến. Không chỉ không có thuế do thu nhập cho thuê, bạn có thể sử dụng khoản lỗ $ 3, 000 so với thu nhập chịu thuế thông thường khác từ công việc hàng ngày của bạn. Bất động sản đầu tư ở mức giá cao hơn sẽ có chất lượng nơi trú ẩn thuế cao hơn tương ứng. Các nhà đầu tư sử dụng điều này cho lợi ích của họ trong việc có thể khấu trừ càng nhiều so với số tiền thuế phải trả mỗi năm thông qua lợi ích của việc khấu hao với khoản đầu tư bất động sản cơ bản của họ.
Mặc dù đây là một lợi ích vô cùng quan trọng để sở hữu bất động sản đầu tư, nhưng chủ đề này không được hiểu rõ. Bởi vì khấu hao là một chủ đề thuế hơi phức tạp, nên lời giải thích trên có nghĩa là khó hiểu về bản chất. Khi nói đến các vấn đề liên quan đến thuế và khấu hao, hãy chắc chắn rằng bạn có một chuyên gia thuế có thể tư vấn cho bạn một cách thích hợp để bạn biết bạn đang đứng ở đâu.
“E” trong IDEAL dành cho chi phí – Nói chung, tất cả các chi phí phát sinh liên quan đến tài sản đều được khấu trừ khi nói đến tài sản đầu tư của bạn. Chi phí cho các tiện ích, chi phí cho bảo hiểm, thế chấp và thuế lãi và tài sản bạn phải trả. Nếu bạn sử dụng người quản lý tài sản hoặc nếu bạn đang sửa chữa hoặc cải thiện tài sản đó, tất cả những điều này đều được khấu trừ. Đầu tư bất động sản đi kèm với rất nhiều chi phí, nhiệm vụ và trách nhiệm để đảm bảo tài sản đầu tư tự thực hiện với khả năng cao nhất. Bởi vì điều này, luật thuế hiện đại thường cho phép tất cả các chi phí liên quan này được khấu trừ vào lợi ích của chủ sở hữu bất động sản đầu tư. Nếu bạn đã từng thua lỗ, hoặc cố tình làm mất một khoản đầu tư kinh doanh hoặc tài sản đầu tư, khoản lỗ (chi phí) đó có thể kéo dài nhiều năm so với thuế thu nhập của bạn. Đối với một số người, đây là một chiến lược tích cực và kỹ thuật. Tuy nhiên, đó là một lợi ích tiềm năng khác của đầu tư bất động sản.
“A” trong IDEAL là dành cho Đánh giá cao – Đánh giá cao có nghĩa là sự tăng trưởng giá trị của khoản đầu tư cơ bản. Đó là một trong những lý do chính mà chúng tôi đầu tư vào nơi đầu tiên và đó là một cách mạnh mẽ để tăng giá trị ròng của bạn. Nhiều ngôi nhà ở thành phố San Francisco có giá vài triệu đô la trong thị trường ngày nay, nhưng vào những năm 1960, cùng một tài sản có giá trị tương đương với chiếc xe bạn đang lái (có lẽ còn ít hơn!). Trong những năm qua, khu vực này trở nên phổ biến hơn và nhu cầu xảy ra khiến giá bất động sản trong thành phố tăng theo cấp số nhân so với nơi mà chúng cách đây vài thập kỷ. Những người đủ may mắn nhận ra điều này, hoặc những người ở đúng nơi, đúng thời điểm và tiếp tục sống trong nhà của họ đã nhận được tiền lãi đầu tư trong 1000 phần trăm. Bây giờ đó là những gì đánh giá cao tất cả về. Đầu tư nào khác có thể làm cho bạn loại lợi nhuận này mà không có rủi ro tăng mạnh? Phần tốt nhất về bất động sản đầu tư là ai đó trả tiền cho bạn để sống trong tài sản của bạn, trả hết tiền thế chấp và tạo thu nhập (dòng tiền dương) cho bạn mỗi tháng trong suốt quá trình sở hữu.
Chữ “L” trong IDEAL là viết tắt của Đòn bẩy – Rất nhiều người gọi đây là “OPM” (tiền của người khác). Đây là khi bạn đang sử dụng một lượng nhỏ tiền của mình để kiểm soát một tài sản đắt hơn nhiều. Về cơ bản, bạn đang tận dụng khoản thanh toán của mình và giành quyền kiểm soát một tài sản mà thông thường bạn sẽ không thể mua nếu không có khoản vay. Đòn bẩy được chấp nhận nhiều hơn trong thế giới bất động sản và vốn ít rủi ro hơn so với đòn bẩy trong thế giới chứng khoán (nơi điều này được thực hiện thông qua các phương tiện tùy chọn hoặc mua “trên Margin”). Đòn bẩy là phổ biến trong bất động sản. Nếu không, mọi người sẽ chỉ mua tài sản khi họ có 100% tiền mặt để làm việc đó. Hơn một phần ba tất cả các giao dịch mua hàng là tất cả các giao dịch tiền mặt khi sự phục hồi của chúng tôi tiếp tục. Tuy nhiên, khoảng 2/3 tất cả các giao dịch mua được thực hiện với một số mức tài chính,
Ví dụ: nếu một nhà đầu tư bất động sản mua một căn nhà có giá 100.000 đô la với khoản thanh toán 10%, họ đang tận dụng 90% còn lại thông qua việc sử dụng thế chấp liên quan. Giả sử thị trường địa phương cải thiện 20% trong năm tới, và do đó, tài sản thực tế hiện trị giá 120.000 đô la. Khi nói đến đòn bẩy, từ quan điểm của tài sản này, giá trị của nó tăng thêm 20%. Nhưng so với khoản thanh toán thực tế của nhà đầu tư (“skin trong trò chơi”) là 10.000 đô la – mức tăng giá trị tài sản này là 20% thực sự có nghĩa là nhà đầu tư đã nhân đôi lợi tức của họ cho khoản đầu tư thực sự – còn được gọi là “tiền mặt” trở về. Trong trường hợp này, đó là 200% – bởi vì 10.000 đô la hiện chịu trách nhiệm và được tăng 20.000 đô la giá trị tổng thể và lợi nhuận tiềm năng chung.
Mặc dù đòn bẩy được coi là một lợi ích, giống như mọi thứ khác, luôn có thể có quá nhiều điều tốt. Vào năm 2007, khi thị trường bất động sản thay phiên tồi tệ nhất, nhiều nhà đầu tư đã quá lạm dụng và sợ điều tồi tệ nhất. Họ không thể vượt qua cơn bão của một nền kinh tế điều chỉnh. Thận trọng với mọi khoản đầu tư được thực hiện sẽ giúp đảm bảo rằng bạn có thể mua, giữ lại, trả hết nợ và phát triển sự giàu có của mình từ các quyết định đầu tư trái ngược với sự xót xa và bất chợt của biến động chung của thị trường. Chắc chắn sẽ có những sự bùng nổ và bán thân trong tương lai vì quá khứ sẽ ra lệnh khi chúng ta tiếp tục tiến về phía trước. Lập kế hoạch và chuẩn bị nhiều hơn trong khi xây dựng giá trị ròng sẽ giúp ngăn ngừa bị bầm tím và vùi dập bởi các tác dụng phụ của bất kỳ thị trường nào chúng ta thấy mình đang ở.
Nhiều người nghĩ rằng đầu tư bất động sản chỉ là về dòng tiền và sự đánh giá cao, nhưng nó còn nhiều hơn thế. Như đã đề cập ở trên, bạn có thể nhận ra một số lợi ích thông qua mỗi tài sản đầu tư bất động sản mà bạn mua. Thách thức là tối đa hóa lợi ích thông qua mọi khoản đầu tư.
Hơn nữa, từ viết tắt IDEAL không chỉ là một lời nhắc nhở về lợi ích của bất động sản đầu tư; nó cũng ở đây để phục vụ như một hướng dẫn cho mọi tài sản đầu tư mà bạn sẽ xem xét mua trong tương lai. Bất kỳ tài sản nào bạn mua phải phù hợp với tất cả các chữ cái đại diện cho từ viết tắt IDEAL. Các tài sản cơ bản nên có một lý do tốt cho việc không phù hợp với tất cả các hướng dẫn. Và trong hầu hết mọi trường hợp, nếu có một khoản đầu tư mà bạn đang xem xét mà không tuân thủ tất cả các nguyên tắc, bởi hầu hết các tài khoản có lẽ bạn nên PASS về nó!
Lấy ví dụ một câu chuyện của riêng tôi, liên quan đến một tài sản mà tôi đã mua sớm trong sự nghiệp bất động sản của mình. Cho đến ngày nay, đó là sai lầm đầu tư lớn nhất mà tôi đã mắc phải và chính xác là do tôi đã không tuân theo các nguyên tắc LÝ TƯỞNG mà bạn đang đọc và tìm hiểu về bây giờ. Tôi đã ngây thơ và kinh nghiệm của tôi chưa được phát triển đầy đủ. Tài sản tôi mua là một bãi đất trống trong sự phát triển cộng đồng có kiểm soát. Khách sạn đã có HOA (phí bảo trì hàng tháng) vì các tiện nghi tiện nghi tốt đẹp được xây dựng cho nó và dự đoán các ngôi nhà sẽ được xây dựng. Có nhiều kỳ vọng về tiềm năng tăng giá trong tương lai – nhưng sau đó thị trường trở nên tồi tệ hơn khi chúng ta bước vào thời kỳ suy thoái lớn kéo dài từ 2007-2012. Bạn có thể thấy những phần nào trong hướng dẫn IDEAL mà tôi đã bỏ lỡ hoàn toàn không?
Hãy bắt đầu với “Tôi”. Các lô đất trống không có thu nhập! Đôi khi điều này có thể được chấp nhận, nếu thỏa thuận là điều không thể bỏ qua. Nhưng phần lớn thỏa thuận này không có gì đặc biệt. Thành thật mà nói, tôi đã cân nhắc việc bán những cây hiện đang ở khu đất trống cho nhà máy gỗ địa phương để có thu nhập thực tế, hoặc đăng quảng cáo điểm cắm trại trên Craigslist địa phương; nhưng tiếc là gỗ không đủ giá trị và có những điểm tốt hơn để cắm trại! Những kỳ vọng và mong muốn của tôi về sự tăng giá đã chặn những câu hỏi hợp lý và hợp lý cần được hỏi. Vì vậy, khi nói đến khía cạnh thu nhập của các hướng dẫn IDEAL cho đầu tư bất động sản, tôi không chú ý đến nó. Và tôi đã trả giá cho sự kiêu ngạo của mình. Hơn nữa, khoản đầu tư này không nhận ra lợi ích của việc khấu hao vì bạn không thể khấu hao đất! Vì vậy, chúng tôi là số không cho hai cho đến nay, với hướng dẫn LÝ TƯỞNG để đầu tư bất động sản. Tất cả những gì tôi có thể làm là hy vọng đất được đánh giá cao đến một điểm mà nó có thể được bán vào một ngày nào đó. Hãy gọi nó là một bài học đắt tiền. Bạn cũng sẽ có những “bài học”; chỉ cần cố gắng có càng ít trong số họ càng tốt và bạn sẽ tốt hơn.
